路線価 (2023) 新潟県加茂市穀町21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 加茂市新潟県加茂市穀町２１番
価格時点	2023 年
駅名	加茂駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,110万 円 (520 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,893 円 1平米 4万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,110万 円 (520 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,893 円／坪 1平米 4万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は加茂市、三条市内の商業地域である。同圏域は加茂文化と三条文化とが融合して発展してきたＪＲ駅を中心とした店舗・飲食店等の多い既成商業地域である。しかし、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向が予測される。 (2) 同一需給圏は加茂市内の既成商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地元の法人及び個人事業者である。近隣地域は加茂駅から東方に延びる駅前通り商店街である。東加茂居住者を収益基盤とするが、近年は西加茂地区の集客による収益低下、店主や顧客の高齢化、後継不在による店舗廃業等の商業繁華性の低下に伴って商店街の不動産需要も継続的に縮小している。取引件数が減少する中で取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は実際の取引事例より適正に補修正を行い、さらにその適否にも再吟味を行った結果得られたものであり、実証的で説得性のある価格である。収益価格は画地条件等から経済合理的な賃貸経営が困難なため、試算しない。よって、比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は自用の店舗、店舗併用住宅等の土地利用が中心であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しない。同一需給圏内では自用を前提とした不動産の価格水準を指標に取引されることが一般的であるため、同一需給圏内の商業地等の市場動向を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	加茂駅東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	157.3 坪 (520 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂市新潟県加茂市穀町２１番
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低中層の店舗事務所用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	26 m
面積	520 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	店舗・事務所等の建ち並ぶ駅前の既成商業地域
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)加茂駅前通りとして発達してきた既成商業地域であり、店舗・飲食店・事務所が建ち並ぶ商店街である。一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向が予測される。 (2)駅前の商店街地域であるが、店主や顧客の高齢化、大型店への客の流出、店舗廃業等により商業繁華性の低下が続いている。商店街への商業目的の投資は減退傾向にあり、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低中層の店舗事務所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,893 円 1平米 4万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,893 円 1平米 4万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の停滞、人口減少などが続いているが、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向にある。 (2)物価高騰で飲食、サービス消費全般は改善幅が鈍化、商店街は新型コロナ影響も残り商業投資は停滞。中高齢層が中心客層の商店街は商況改善が鈍い。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、旧来からの商業地域であり、宅地需要は減退傾向にある。 (2)郊外型商業施設への顧客流出、購買層や店主の高齢化、廃業の増加により商業地としての投資採算性は低下し、店舗地需要は減退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	加茂市
地域	新潟県加茂市穀町２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,544 円／平米 8万7,754 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,616 円／平米 10万7,828 円／坪
標準価格 平米 坪	4万567 円／平米 13万4,115 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	加茂市
地域	新潟県加茂市穀町２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,296 円／平米 11万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,497 円／平米 11万7,353 円／坪
標準価格 平米 坪	4万338 円／平米 13万3,357 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	加茂市
地域	新潟県加茂市穀町２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,809 円／平米 12万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,355 円／平米 12万190 円／坪
標準価格 平米 坪	4万802 円／平米 13万4,891 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	加茂市
地域	新潟県加茂市穀町２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,382 円／平米 11万361 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,382 円／平米 11万361 円／坪
標準価格 平米 坪	4万316 円／平米 13万3,285 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情