路線価 (2023) 新潟県十日町市西浦町東73 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 十日町市新潟県十日町市西浦町東７３番
価格時点	2023 年
駅名	十日町駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	525万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	529万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円／坪 1平米 2万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は十日町の中心部から外周部にかけての住宅地域である。周辺市町村から離れているため、需要者は市内居住者が中心であり、他地域からの転入は少ない。地域経済の停滞、過疎化の進行等により発展性に乏しい。また、豪雪地のため土地面積が必要なことから総額が嵩み、需要は低迷している。中心部の街路事情の劣る既成住宅地域では、さらにその傾向が強い。土地は総額で４００万円～７００万円程度が需要の中心である。建売物件は見られない。 (2) 　同一需給圏は、旧十日町市のうち市街地中心部及びその周辺の既成住宅地域。需要者は、市内居住者及び縁故関係者が中心である。生産年齢人口も減少しているほか、地域産業の低迷等　雇用環境や先行きに対する不透明感が続いている。さらに、豪雪地帯に位置し、広い敷地もしくは頑丈な建物が必要であるため総額がかさむことから、需要は弱含みで推移している。建売物件は少なく、土地は総額で４００万円～８００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　小規模宅地であり駐車場や落雪スペースを考慮すると、経済合理性的な賃貸住宅の想定が困難であることから収益還元法の適用を断念した。当該地域における典型的な需要者は主に居住の快適性、利便性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　自己所有建物を中心とした地域であること、更に、駐車場や冬期間の除雪スペースを考慮した合理的な建物の想定が難しいこと等により、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、比準価格は、近隣周辺に事例が少ない中でも類似性の高い事例を選択して検討を加えていることから、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	十日町駅東方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ中心部の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	十日町市新潟県十日町市西浦町東７３番
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	街路条件の劣る中心部の既成住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は駅に近い住宅地域でありながら、古くからの住宅街のため狭い道路が多く、街路条件が悪い。このような住宅地に対する需要は少なく、地価は今後も下落傾向が続くと予測する。 (2)中心部の住宅地域で地域要因に特段変化もみられないものの、人口減少や高齢化等の影響、及び、街路条件の劣る既成住宅地域に対する需要減少等を背景に、地価は今後も弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)十日町市の人口減少率・高齢化率は県平均を上回っている。少子高齢化による過疎化が進行しており、地域経済も低迷して宅地需要は減少している。 (2)人口世帯数減少、高齢化、過疎化が進行。新型感染症が経済活動及び雇用情勢に与える影響について先行き不透明な状態が続いている。
地域要因
(1)駅に近いが、街路条件が劣る既成住宅地の需要は少なく、郊外の街路が整った住宅地域に需要が移っているため、地価の下落傾向が続いている。 (2)地域要因に特に変動は無いが、豪雪地域であり、街路条件の劣る既成住宅地域に対する需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市西浦町東７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万77 円／平米 6万6,375 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,877 円／平米 9万2,161 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,860 円／平米 8万5,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市西浦町東７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,230 円／平米 6万268 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,420 円／平米 9万7,263 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,470 円／平米 9万816 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市西浦町東７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,206 円／平米 8万25 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,853 円／平米 9万2,082 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,202 円／平米 8万6,624 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市西浦町東７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,152 円／平米 8万9,765 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,465 円／平米 8万4,187 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,853 円／平米 8万5,470 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情