路線価 (2023) 新潟県十日町市寿町2-2-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 十日町市新潟県十日町市寿町２丁目２番２８
価格時点	2023 年
駅名	十日町駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	915万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	918万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円／坪 1平米 3万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は十日町市内の中心部から周辺にかけての住宅地域である。当市は周辺市町村から離れているため、需要者は市内に居住又は地縁性を有する個人が中心であり、他地域からの転入は少ない。区画整然とした住宅地域であるが、地域経済の停滞、過疎化の進行等により発展性に乏しい。また、豪雪地のため土地面積が必要なことから総額が嵩み、需要は低迷している。取引が少ない上に、画地規模も様々であり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (2) 　同一需給圏は、旧十日町市のうち市街地中心部及び郊外の住宅地域。需要者は、市内居住者が中心である。近年十日町市においては生産年齢人口も減少しているほか、周辺分譲地内も空地が残る等、やや供給が上回る状態が続いている。さらに、豪雪地帯に位置し、広い敷地もしくは頑丈な建物が必要であるため総額がかさむことから、需要は弱含みで推移している。建売物件は少なく、土地は総額で５００万円～９００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己使用の住宅を主とする地域であり、区画整理済みの土地に一般住宅が建ち並ぶ普通住宅地域である。当該地域は豪雪地帯で落雪スペース等を広くする必要があり、経済合理性に叶う賃貸住宅の想定は難しいことから収益還元法の適用を断念した。よって、本件にては市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　自己所有建物を中心とした地域であること、更に、駐車場や冬期間の除雪スペースを考慮した合理的な建物の想定が難しいこと等により、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、比準価格は、近隣周辺に事例が少ない中でも類似性の高い事例を選択して検討を加えていることから、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	十日町駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	十日町市新潟県十日町市寿町２丁目２番２８
標準地の範囲
東	30 m
西	150 m
南	100 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	23 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市役所に近い区画整然とした居住環境の良好な住宅地域
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は十日町の中心部からやや離れた住宅地域である。十日町市は少子高齢化による過疎化等が著しく、宅地需要は減少するばかりである。地価は下落傾向にあり、今後も同様な傾向で推移すると予測する。 (2)区画整然とした住宅地域であり、良好な住環境を形成しているが、人口減少や高齢化等の影響、及び、市内周辺の宅地供給の影響により需要は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)十日町市の人口減少率・高齢化率は県平均を上回っている。少子高齢化による過疎化が進行しており、地域経済も低迷して宅地需要は減少している。 (2)人口世帯数減少、高齢化、過疎化が進行。新型感染症が経済活動及び雇用情勢に与える影響について先行き不透明な状態が続いている。
地域要因
(1)地域要因に特に変化はみられないが、十日町全体に不動産需要の減少傾向が見られることから、地価の下落傾向が続いている。 (2)地域要因に特に変動は無いが、周辺分譲地との競合や人口減少の影響により、需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市寿町２丁目２番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,130 円／平米 12万9,364 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,094 円／平米 12万5,939 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,073 円／平米 11万2,645 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市寿町２丁目２番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,414 円／平米 10万7,161 円／坪
推定価格 平米 坪	3万494 円／平米 10万813 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,473 円／平米 11万662 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市寿町２丁目２番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,213 円／平米 7万130 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,003 円／平米 11万2,414 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,003 円／平米 11万2,414 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市寿町２丁目２番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万448 円／平米 13万3,721 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,609 円／平米 12万4,335 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,315 円／平米 11万3,445 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４公４５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市寿町２丁目２番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,278 円／平米 10万3,405 円／坪
推定価格 平米 坪	3万215 円／平米 9万9,891 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,531 円／平米 11万4,159 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情