路線価 (2023) 新潟県十日町市上野甲1035-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 十日町市新潟県十日町市上野甲１０３５番１
価格時点	2023 年
駅名	十日町駅 から 6600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	337万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	337万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は旧川西町中心部から郊外にかけての既成集落地域である。需要者は当該地域に居住又は地縁性を有する個人が中心であり、他地域からの転入は少ない。地域経済の停滞、過疎化の進行等により発展性に乏しい地域である。当該地域の需要及び供給ともに少なく、土地取引があまりないことから需要の中心価格帯を見出すことは困難な状況にある。 (2) 　同一需給圏は、十日町市のうち旧川西町の既成住宅地域。需要者は、旧川西町居住者及び縁故関係者が中心である。集落内における居住者が少なく、外部からの流入は少ない。先行き不透明な農業環境及び雇用環境を背景とする若年層の流出及び高齢化による需要減退が進む等、需要は弱含みで推移している。需要供給ともに少なく、取引件数が少ないうえに規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　古くからの一般住宅、店舗等が建ち並ぶ既存住宅地域で、駅から遠く離れており周辺には共同住宅は見られない。建物を賃貸する目的での土地取引はほとんど無く、自己使用目的が取引の中心であるので、収益還元法の適用は断念した。したがって、本件にては市場の実態を反映した信頼性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　自用の建物が中心で周辺には賃貸住宅がほとんど見られず、賃貸市場が形成されていない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、事例が少ない中で範囲を拡大しているものの、利用状況等相対的に類似性の高い事例を選択して検討を加えているため、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	十日町駅北方
距離	6600 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗併用住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	十日町市新潟県十日町市上野甲１０３５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	24 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧川西町中心部に近い、店舗併用住宅や農家等も混在する住宅地域
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は旧川西町の県道沿いの既成住宅地域である。十日町市は人口減少・高齢化・過疎化等が著しく、需要の回復は見込めない。地価は下落傾向にあり、今後も同様な傾向で推移すると予測する。 (2)川西地区の住宅地域であり、地域要因に特段変化も見られず、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと思われるが、人口減少、高齢化等の影響により、地価は今後も弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)十日町市の人口減少率・高齢化率は県平均を上回っている。少子高齢化による過疎化が進行しており、地域経済も低迷して宅地需要は減少している。 (2)人口世帯数減少、高齢化、過疎化が進行。新型感染症が経済活動及び雇用情勢に与える影響について先行き不透明な状態が続いている。
地域要因
(1)旧川西町地区の不動産需要は少なく、取引もあまり見られない。地域の発展性に乏しいことから地価の下落傾向今後も続いていく。 (2)地域要因に特段の変化は無いが、若年人口の流出等により郊外の既成住宅地域に対する需要は減退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市上野甲１０３５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,713 円／平米 3万2,111 円／坪
推定価格 平米 坪	8,933 円／平米 2万9,532 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,083 円／平米 3万6,640 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市上野甲１０３５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,831 円／平米 3万9,113 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,122 円／平米 3万6,769 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,647 円／平米 4万5,117 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市上野甲１０３５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,463 円／平米 3万1,285 円／坪
推定価格 平米 坪	9,069 円／平米 2万9,982 円／坪
標準価格 平米 坪	1万835 円／平米 3万5,821 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市上野甲１０３５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,103 円／平米 4万13 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,128 円／平米 4万95 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,673 円／平米 3万8,591 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４公５８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市上野甲１０３５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,625 円／平米 2万5,208 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,405 円／平米 4万1,011 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,308 円／平米 3万7,384 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情