路線価 (2023) 北海道奈井江町字奈井江575-83 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 奈井江町北海道奈井江町字奈井江５７５番８３
価格時点	2023 年
駅名	奈井江駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	90万5,000 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,075 円 1平米 3,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	89万1,000 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万910 円／坪 1平米 3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね奈井江町市街地内に存する住宅地域一円と把握する。需要者は大半が奈井江町の居住者で、他市町村からの需要は少ない。住宅地として人気薄の地域であり、宅地需要は弱く、今後もこの傾向が続くものと予測する。需要の中心となる価格帯は土地は１００万円未満、中古の戸建住宅で１０００万円前後の取引が中心になる。更地を購入し建物を新築する動きはほとんど見られない。 (2) 同一需給圏は奈井江町の住宅地域一円の範囲。需要者は壮年期の町内居住者が中心となっており、町外からの転入は少ない。人口減少や地域経済の低迷により住宅地需要は弱い。取引の中心となる価格帯は土地が１００万円未満、中古の戸建物件の取引も見られるが、価格帯は建物の状況により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己利用が中心の戸建住宅地域であり、収益性からの価格接近に馴染まないことから、収益還元法は非適用とした。他方、比準価格は地域分析等を十分に行い求めたものであり、地域の地価水準を反映した価格と認められる。鑑定評価額の決定に際しては、地域の需給動向、昨年価格、代表標準地からの検討を加えた結果、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断し、上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念した。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、求められた比準価格を総合的に再吟味し、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に代表標準地との均衡を検討の結果、比準価格を以って上記鑑定評価額の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ奈井江駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈井江町北海道奈井江町字奈井江５７５番８３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ線東側の既成住宅地域
街路	８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ線東側の既成住宅地域で、町内住宅地としての位置づけはやや低位である。今後も地域発展の可能性は少ない。このため不動産需要は弱く、地価も下落基調にて推移するものと予測する。 (2)住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと考えられる。人口減少や高齢化の進行に歯止めがかからず住宅地の需要は低下傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万1,075 円 1平米 3,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万910 円 1平米 3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万1,075円 1平米 3,350円
前年から次年への変動率 -5.6 ％
2022年	1坪 1万1,736円 1平米 3,550円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万910円 1平米 3,300円
前年から次年への変動率 -7 ％
2019年	1坪 1万1,736円 1平米 3,550円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)農業を中心とする地域産業の低迷、人口減少、高齢化の進行等により不動産市場の縮小が続いている。 (2)新型コロナの影響が和らぐ中で、宅地需要に旺盛さは見られていない。また、町内人口は減少傾向及び高齢化が継続している。
地域要因
(1)新たな不動産需要は乏しく、空家も見られるなどで、地域人口の減少傾向が続いている。 (2)ＪＲ函館本線以東に位置する住宅地域であり、特段の地域変容はなく、利便性が劣る地域環境から需給関係は停滞している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231791424 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	奈井江町
地域	北海道奈井江町字奈井江５７５番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,077 円／平米 1万3,479 円／坪
推定価格 平米 坪	3,840 円／平米 1万2,695 円／坪
標準価格 平米 坪	3,959 円／平米 1万3,088 円／坪
査定価格 平米 坪	3,960 円／平米 1万3,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231791424 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	奈井江町
地域	北海道奈井江町字奈井江５７５番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2,675 円／平米 8,844 円／坪
推定価格 平米 坪	2,402 円／平米 7,941 円／坪
標準価格 平米 坪	3,064 円／平米 1万130 円／坪
査定価格 平米 坪	3,060 円／平米 1万116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231791424 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	奈井江町
地域	北海道奈井江町字奈井江５７５番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,294 円／平米 1万890 円／坪
推定価格 平米 坪	2,881 円／平米 9,525 円／坪
標準価格 平米 坪	3,233 円／平米 1万688 円／坪
査定価格 平米 坪	3,230 円／平米 1万678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231791424 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	奈井江町
地域	北海道奈井江町字奈井江５７５番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,052 円／平米 2万8 円／坪
推定価格 平米 坪	5,471 円／平米 1万8,087 円／坪
標準価格 平米 坪	4,349 円／平米 1万4,378 円／坪
査定価格 平米 坪	4,350 円／平米 1万4,381 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情