路線価 (2023) 新潟県見附市本町4-39-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 見附市新潟県見附市本町４丁目３９番３外
価格時点	2023 年
駅名	見附駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	495万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	495万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円／坪 1平米 2万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、本町地区北部の住宅地域を中心にその周辺に及ぶ。需要者は、主として市内居住者である。既成住宅地域が多いが、周辺では民間業者による小規模開発が継続しているなど、全般的には若干供給過剰感がある。需要が新興住宅地域へ流れるなか、既成住宅地域は弱含みで推移している。土地は総額で４００万～８００万円、建売物件はほとんどみられない。 (2) 同一需給圏は、見附地区の中心市街地における住宅地域一帯である。主たる需要者は、市内居住者である。大型店等の商業集積地背後に整備された住宅地域や市が事業主の分譲地等新規供給が重なり供給過剰感がある中、利便性等競争力が優れる地域へ需要がシフトしている。一方で、空洞化が進む中心商店街の背後に広がる既成住宅地域は、需要が弱く、地価が下落傾向にある。土地取引の中心価格帯は、５００万～８００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、範囲を拡げたものの、戸建住宅を主として事業所等も混在する土地利用状況面で類似性の高い既成住宅地域を中心に事例を選択し、街路条件や土地利用状況、住宅地域としての熟成度に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の住宅需要が中心となる地域であり、周辺の利用状況や画地規模等から収益目的の需要は想定し難いことから、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法により求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引市場において発生した事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	見附駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の住宅に店舗等も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	見附市新潟県見附市本町４丁目３９番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	住環境でやや劣る既成住宅地域
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　新興住宅地指向が継続するなか、住環境に劣る既成住宅地域の需要はやや弱含みで推移しており、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中心市街地にある古くからの既成住宅地域である。周辺の商店街は空き店舗の増加で空洞化が進行し、新興住宅地域による新規供給も重なり、当該既成住宅地域の需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　市の人口は減少、高齢化率は県全体と同程度。土地取引件数は減少傾向。新興住宅地指向が継続。 (2)見附市においては、人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。土地取引件数、新設住宅着工戸数は共に減少傾向にある。
地域要因
(1)　やや雑多な土地利用状況のために住環境が劣ることもあり、需要が低迷。 (2)中心市街地にある既成住宅地域であり、利便性が優れる新興住宅地域と競合関係にあり、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)　特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	見附市
地域	新潟県見附市本町４丁目３９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,995 円／平米 5万6,185 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,606 円／平米 7万8,041 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,606 円／平米 7万8,041 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	見附市
地域	新潟県見附市本町４丁目３９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,061 円／平米 10万2,688 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,716 円／平米 9万4,935 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,894 円／平米 8万5,606 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	見附市
地域	新潟県見附市本町４丁目３９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,179 円／平米 7万3,324 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,219 円／平米 7万150 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,735 円／平米 7万8,468 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公８１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	見附市
地域	新潟県見附市本町４丁目３９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,197 円／平米 7万6,689 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,803 円／平米 7万5,387 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,003 円／平米 7万9,354 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情