路線価 (2023) 新潟県見附市椿澤町字西村1870-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 見附市新潟県見附市椿澤町字西村１８７０番１
価格時点	2023 年
駅名	見附駅 から 7100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	569万 円 (618 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	569万 円 (618 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万415 円／坪 1平米 9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、椿澤町を中心に周囲の市街化調整区域内に存する集落地域に及ぶ。需要者は、圏内の居住者及び地縁関係者に概ね限定される。先行き不透明な農業環境、若年層の分譲地への転出、人口減少や高齢化の影響により、需要は弱含みで推移している。需要及び供給ともに乏しく、土地取引も少なく、画地規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、見附市内や隣接市における市街地外れにある住宅地域や農家集落区域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人が中心である。近隣地域及びその周辺においては、中心市街地から遠く居住環境が劣り、圏外からの流入者は少なく、宅地需要は弱含みの傾向が継続している。需要の中心となる価格帯は取引自体が少ないため、明確な価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、集落地域の事例が少ないため近隣地域に近接する長岡市北部の既成住宅地域の事例をも併せて選択した。その上で、土地利用状況や地理的位置関係に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の農家住宅も存する住宅地域で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法においては類似地域等に存する事例が少ないため広域的に収集し、適切に比準を行った。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	見附駅南東方
距離	7100 m
土地の状態
土地面積	186.9 坪 (618 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	見附市新潟県見附市椿澤町字西村１８７０番１
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	33 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	南方郊外に位置する既成集落地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　既成の集落地域であり、地域要因に大きな変動はないが、若年層の新興住宅地指向、人口減少、高齢化により宅地需要は限定的であり、今後の地価は、引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市街地から離れた既成住宅地域で、特段地域要因の変動もなく、現環境を維持して推移すると予測される。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心で、限定的な需要を反映して地価は下落傾向が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　市の人口は減少、高齢化率は県全体と同程度。土地取引件数は減少傾向。新興住宅地指向が継続。 (2)見附市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。
地域要因
(1)　地域要因に大きな変動はないが、市街化調整区域内の既成集落地域であり、需要は弱い。 (2)市街化調整区域内の既成住宅地域であるため、需要者は地縁的選好性を有する者が主体で需要は限定的で、宅地需要は弱含みの傾向が継続している。
個別的要因	(1)　特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	見附市
地域	新潟県見附市椿澤町字西村１８７０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,863 円／平米 9,465 円／坪
推定価格 平米 坪	6,952 円／平米 2万2,983 円／坪
標準価格 平米 坪	8,712 円／平米 2万8,802 円／坪
査定価格 平米 坪	8,710 円／平米 2万8,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	見附市
地域	新潟県見附市椿澤町字西村１８７０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,154 円／平米 3万263 円／坪
推定価格 平米 坪	8,457 円／平米 2万7,959 円／坪
標準価格 平米 坪	9,743 円／平米 3万2,210 円／坪
査定価格 平米 坪	9,740 円／平米 3万2,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県見附市椿澤町字西村１８７０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,702 円／平米 2万8,769 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,832 円／平米 3万9,117 円／坪
標準価格 平米 坪	9,722 円／平米 3万2,141 円／坪
査定価格 平米 坪	9,720 円／平米 3万2,134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公７８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県見附市椿澤町字西村１８７０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,045 円／平米 1万3,373 円／坪
推定価格 平米 坪	9,336 円／平米 3万865 円／坪
標準価格 平米 坪	8,628 円／平米 2万8,524 円／坪
査定価格 平米 坪	8,630 円／平米 2万8,531 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情