路線価 (2023) 新潟県見附市新幸町58 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 見附市新潟県見附市新幸町５８番
価格時点	2023 年
駅名	見附駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (6311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (6311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、市内の中小工場地域を中心に隣接市町村など広域に及ぶ。需要者は、県内外の法人が主である。隣接市による工業団地造成による新規供給もあるが、高速道路ＩＣや幹線道路などへの良好なアクセスを有する流通団地等に対しては、需要が根強く、若干供給不足感がある。画地規模が様々であるため、総額の観点で需要の中心価格帯を見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は見附市内及び周辺市町村の工業地域である。需要者の中心は、県内外の物流や製造関連法人等である。隣接する長岡市内における長岡北スマート流通産業団地の分譲は概ね良好であった。付近でのこれまでの工業地の取引状況も鑑みると、不透明感は未だ存するものの、相応の工業地需要が見込まれる。工業地の取引価格は、立地や画地規模等により千差万別であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、見附市の工業地域の事例が少ないため、長岡市北部を含めたが、土地利用状況の類似性が比較的高い工業地域の事例を選択することができた。その上で、取引時点や事情の有無、用途の多様性に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自社工場が中心の工業地域で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は見送った。対して取引事例比較法においては類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	見附駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	1909 坪 (6311 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、事業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	見附市新潟県見附市新幸町５８番
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	工場事業所地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	60 m
面積	6000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県営中部産業団地
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　高速道路、国道などへのアクセスの優位性は変わらないものと思われる。物流施設目的の需要が根強いことから、今後の地価は概ね横這い乃至は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中部産業団地内の工業地域で、特段地域要因の変動もなく、今後も現環境を維持して推移すると予測される。利便性に優れた工業地で、その価格水準から相応の需要が見込まれ、地価は堅調に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内企業の設備投資計画は、非製造業で前年を上回るものの、製造業で前年を下回る。企業収益は減速しつつある。 (2)見附市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。
地域要因
(1)　交通アクセスが良好であり、物流施設目的を中心に需要は根強い。工業用地は一部で供給不足感がある。 (2)国道や中之島ＩＣに近く、工業地としての利便性は良好な地域であることから、相応の宅地需要は見込まれ、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)　特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公７７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	見附市
地域	新潟県見附市新幸町５８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,637 円／平米 5万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,471 円／平米 5万4,453 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,773 円／平米 5万5,452 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３公４１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	見附市
地域	新潟県見附市新幸町５８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,371 円／平米 4万4,205 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,804 円／平米 4万2,330 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,352 円／平米 5万4,060 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	見附市
地域	新潟県見附市新幸町５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,029 円／平米 1万9,932 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,154 円／平米 4万6,793 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,187 円／平米 5万208 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県見附市新幸町５８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,028 円／平米 7万9,437 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,546 円／平米 8万4,455 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,929 円／平米 5万5,967 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情