路線価 (2023) 新潟県燕市杣木字居掛218-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 燕市新潟県燕市杣木字居掛２１８番２
価格時点	2023 年
駅名	燕駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	781万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	778万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は燕市内の住宅地域であり、特に燕地区に存し比較的中心部に近い住宅地と代替・競争関係が認められる。市内居住者による自己使用目的での需要が中心であり、外部からの流入は少なめと思われる。周囲にアパート等は少なく、賃貸需要は希薄である。新興住宅地との競合により地価は弱含みで推移している。土地は６００万円～１０００万円程が中心的な価格帯となっている。 (2) 　同一需給圏は、燕駅の北側に位置する既成住宅地域である。主たる需要者は市内を中心とする平均的所得水準の一次取得者が中心であるが、外部からの流入は少ない。燕駅や商業施設への接近性は概ね良好であるが、工場等の混在するやや雑然とした画地が多い旧来からの地域であり、郊外の分譲住宅地と比べて需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。取引される価格帯は、土地のみの取引で６００万円～１０００万円前後で、新築の戸建住宅は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域における近時の不動産取引動向を反映して実証的である。投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一般個人による自己使用目的での需要が中心となる地域であるので、現実の取引価格を基礎として求めた比準価格の妥当性は高いと判断される。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣地域及び周辺にはアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	燕駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	85 坪 (281 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に工場が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	燕市新潟県燕市杣木字居掛２１８番２
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	24 m
面積	290 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	燕地区の中心部に近い、県道背後の住宅地域。
街路	基準方位　北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ燕駅より北側の既成の混在住宅地域であり、周囲に一部空地も残るが特に大きな発展は見込めず、今後も現状維持での推移が続くと予測される。 (2)　燕駅の北側に位置する既成住宅地域であり、変動要因もなく、現環境を維持しながら推移するものと予測する。郊外の新興分譲住宅地域との競合もあり、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)燕市は人口は微減、世帯数は微増で推移している。市内には中大規模の工場が多く、その周囲では新規の宅地分譲も見られる。 (2)燕市の人口は僅かに減少しており、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は増加しているが、新設住宅着工戸は減少している。
地域要因
(1)既成の混在住宅地域であり、地域要因に大きな変動要素は認められない。 (2)既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市杣木字居掛２１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,525 円／平米 8万4,386 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,416 円／平米 8万7,331 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,836 円／平米 9万2,026 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市杣木字居掛２１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,184 円／平米 8万9,870 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,780 円／平米 8万8,535 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,541 円／平米 8万7,745 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市杣木字居掛２１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,495 円／平米 7万1,062 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,524 円／平米 9万994 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,375 円／平米 9万7,114 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市杣木字居掛２１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,830 円／平米 9万2,006 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,995 円／平米 8万9,245 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,546 円／平米 9万1,067 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情