路線価 (2023) 新潟県燕市中島字大道通639-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 燕市新潟県燕市中島字大道通６３９番２
価格時点	2023 年
駅名	分水駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	375万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	375万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,615 円／坪 1平米 1万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、燕市内で一般住宅も見られるような農家住宅地域一円。需要者の中心は、地元に一定の地縁を有する者にほぼ限定される。ウィズコロナの新たな状況下でも、高齢化や後継者不足による農家数の減少を背景に取引件数は少ない。なお、市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困難である。 (2) 同一需給圏は、燕市郊外の農家集落又は既成の一般住宅地域である。需要者は地縁者及び周辺の居住者が大半を占めており、外部からの流入は期待出来ない。不動産の取引は殆ど見られないことから、特に取引の中心となる価格帯等は存在しない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の収益物件は皆無で、自己使用物件の取得を目的とする取引が殆どであるため、収益価格は不適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象地と代替・競争関係にある複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域の不動産取引動向を反映して実証的である。投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一般個人による自己使用目的での需要が中心となる地域であるので、現実の取引動向を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	分水駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	燕市新潟県燕市中島字大道通６３９番２
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	11 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧分水町外れの農家住宅地域で、背後には水田が広がる。
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧分水町の農家住宅地域。新規受給は乏しい。当初より新型コロナの影響は限定的であったが、少子・高齢化や農業従事者の減少などを受け、地価はなお弱含みで推移していくと予測する。 (2)市街地の中心部からやや距離のある農家住宅地域であり、特に変動要素は見られず現環境を維持すると思われるが、過疎化、高齢化を反映して住宅地の需要は希薄となっており、今後も地価の下落傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市では過去５年間で人口減少・世帯数増加。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比減少。住宅地全体の地価は弱含みで、概ね前年並みの下落。 (2)燕市は人口は微減、世帯数は微増で推移している。市内には中大規模の工場が多く、その周囲では新規の宅地分譲も見られる。
地域要因
(1)三国街道の宿駅に始まる旧分水町の既成集落。地域要因に格別の変動要因はないが、人口減少、高齢化を背景に需要縮小が続く。 (2)郊外の既存の農家住宅地域で、特に新しい動きは見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市中島字大道通６３９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,952 円／平米 5万9,349 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,508 円／平米 5万7,881 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,762 円／平米 4万8,803 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市中島字大道通６３９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,318 円／平米 5万641 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,515 円／平米 6万1,211 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,242 円／平米 4万7,084 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市中島字大道通６３９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,135 円／平米 5万36 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,014 円／平米 4万9,636 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,381 円／平米 4万4,238 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市中島字大道通６３９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,106 円／平米 4万22 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,636 円／平米 4万1,775 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,103 円／平米 4万6,625 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情