土地路線価格
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路線価 (2023) 新潟県燕市吉田神田町7-20 坪・平米

2023
路 線 価
新潟県 燕市
新潟県燕市吉田神田町7番20 (燕)
  • 周辺状況: 住宅地 (住宅の中に空地も見られる区画整理済の住宅地域)
  • 吉田駅 から 550m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 新潟県 燕市新潟県燕市吉田神田町7番20
価格時点 2023
駅名 吉田駅 から 550m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
899万
(221 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万4,554
1平米 4万700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
902万
(221 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万4,885 円/坪
1平米 4万800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧吉田町内に存する区画整然とした住宅地域。需要者の中心は、旧吉田町に居住・就労する一般所得層で、外部からの転入は少数。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的な人口減等の影響は看過できず、需給動向はやや軟調である。市場の中心となる価格帯は土地が500万~1,000万円程度、新築の戸建で2,000万~2,500万円程度。

(2) 同一需給圏は吉田地区及びその周辺の住宅地域である。市内の一般居住者による自己使用目的での需要が中心であるが、外部からの流入もある程度は見込まれる。周囲に一部アパート等も見られるが、賃貸目的での土地需要は少なめと思われる。土地は600~1000万円程が取引の中心的な価格帯となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用物件の取得を目的とする取引が主流で、事業収支の観点などからも収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は対象地と代替・競争関係にある複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域の不動産取引動向を反映して実証的である。投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一般個人による自己使用目的での需要が中心となる地域であるので、現実の取引動向を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 吉田駅北東方
距離 550 m
土地の状態
土地面積 66.8 坪 (221 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 住宅の中に空地も見られる区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 燕市新潟県燕市吉田神田町7番20
標準地の範囲
0 m
西 50 m
100 m
70 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 17 m
奥行き 13 m
面積 220 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)吉田駅から徒歩圏内で、生活利便施設もある程度充実した住宅地域。当初より新型コロナの影響は限定的であったが、新興分譲地との競合もあり地価は弱含みで推移していくと予測する。

(2)JR吉田駅近の小規模な店舗、事業所等も見られる混在住宅地であり、生活利便性良好な住宅地として今後も現状を維持しながら推移すると予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 2階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 13万4,554
1平米 4万700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 13万4,885
1平米 4万800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 13万4,554
1平米 4万700
前年から次年への変動率 -0.5 %
2022年
1坪 13万5,215
1平米 4万900
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 13万4,885
1平米 4万800
前年から次年への変動率 -0.2 %
2019年
1坪 13万5,215
1平米 4万900
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)当市では過去5年間で人口減少・世帯数増加。直近12カ月の新設住宅着工戸数は前期比減少。住宅地全体の地価は弱含みで、概ね前年並みの下落。

(2)燕市は人口は微減、世帯数は微増で推移している。市内には中大規模の工場が多く、その周囲では新規の宅地分譲も見られる。

地域要因
(1)旧吉田町に存する区画整然とした住宅地域。地域要因に大きな変動はないが、吉田駅南東方で国道116号西側背後の類似地域に比べやや人気が劣る。

(2)空地も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に特に大きな変動要素はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5公72
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 燕市
地域 新潟県燕市吉田神田町7番20
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万5,207 円/平米
11万6,394 円/坪
推定価格 平米
3万4,754 円/平米
11万4,897 円/坪
標準価格 平米
3万9,448 円/平米
13万415 円/坪
査定価格 平米
3万9,400 円/平米
13万256 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5公72
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 燕市
地域 新潟県燕市吉田神田町7番20
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万9,289 円/平米
12万9,889 円/坪
推定価格 平米
3万8,068 円/平米
12万5,853 円/坪
標準価格 平米
4万455 円/平米
13万3,744 円/坪
査定価格 平米
4万500 円/平米
13万3,893 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 4調66
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 燕市
地域 新潟県燕市吉田神田町7番20
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万9,320 円/平米
12万9,992 円/坪
推定価格 平米
3万9,320 円/平米
12万9,992 円/坪
標準価格 平米
4万2,739 円/平米
14万1,295 円/坪
査定価格 平米
4万2,700 円/平米
14万1,166 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 7.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5公72
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 燕市
地域 新潟県燕市吉田神田町7番20
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万185 円/平米
9万9,792 円/坪
推定価格 平米
3万1,056 円/平米
10万2,671 円/坪
標準価格 平米
3万8,820 円/平米
12万8,339 円/坪
査定価格 平米
3万8,800 円/平米
12万8,273 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 4調72
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 燕市
地域 新潟県燕市吉田神田町7番20
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万9,678 円/平米
13万1,175 円/坪
推定価格 平米
3万7,847 円/平米
12万5,122 円/坪
標準価格 平米
4万2,146 円/平米
13万9,335 円/坪
査定価格 平米
4万2,100 円/平米
13万9,183 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 8.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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