路線価 (2023) 新潟県燕市井土巻3-201-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 燕市新潟県燕市井土巻３丁目２０１番１外
価格時点	2023 年
駅名	燕三条駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (1314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (1314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、狭義では燕三条駅周辺の路線商業地域、広義では新潟市等に所在し、主要駅にも直結するような路線商業地域。需要者の中心は資本力を有する県内外の法人企業、地元不動産業者。立地上の優位性があるので、上記需要者による購買意欲は、ウィズコロナの新たな状況下でも堅調と判断する。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困難である。 (2) 同一需給圏は、燕市及びその周辺市町村の商業地域、商住混在地域であるが、特にＪＲ燕三条駅周辺の商業地と代替競争関係が強く認められる。需要者は店舗、ホテル等の建設を目的とする県内外の法人が中心となっている。当該地域は新幹線駅や高速道路ＩＣからのアクセスが良好で大型スーパー、飲食店、ホテル等が集積し集客力が認められるが、近接する国道８号線沿線との競合が見受けられる。土地取引は少な目で、特に中心となる価格帯は無い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性ある事例を収集し、市場の取引実態を反映した価格である。一方、収益価格は土地に帰属する純収益を把握して求めたものであるが、近隣地域周辺における賃貸市場の実情を考慮すると、その前提となる適正賃料及び空室率等の把握に当たっては、流動的な要素が多く、その精度を欠く可能性を否めない。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺は店舗、ホテルを中心とする駅前商業地域であり、貸店舗等の収益物件も一部見られるが、自己使用目的での取引が中心的で、収益を目的とした土地需要は少なめと思われる。よって本件では類似の商業地の取引価格より導かれた比準価格を標準として、予想される賃料収入を基に求められた収益価格は参考とし、さらに対象標準地の前年価格との比較による検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	燕三条駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	397.5 坪 (1314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	ホテル
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、ホテル等が多く見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	燕市新潟県燕市井土巻３丁目２０１番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	90 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	45 m
面積	1300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナの悪影響もあったが、近隣地域を含む「燕三条」駅周辺では、上須頃土地区画整理事業地内で、三条市立大学が開学。県央基幹病院・イオンリテールも近く開業予定。その拠点性向上の動きは活発である。 (2)燕三条駅周辺は基幹病院の建設・マンション分譲及びホテルの建設等が見られ、県央圏域の中心的な商業地として発展が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市では過去５年間で人口減少。直近１２カ月の着工建築物床面積は２期連続で前期比増。商業地全体の地価は弱含みで、昨年並みの下落傾向が続く。 (2)県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。個人消費・物価は、持ち直しているものの、弱い動きもみられる。
地域要因
(1)新幹線駅と高速ＩＣの両方に近く、立地条件は抜群。新型コロナ禍でホテルの開業遅延もあったが、現段階で地価への悪影響は顕在化していない。 (2)燕三条駅周辺ではホテルや分譲マンションの建設が見られるなど、開発が進みつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市井土巻３丁目２０１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,682 円／平米 25万205 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,682 円／平米 25万205 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,466 円／平米 37万5,119 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市井土巻３丁目２０１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万495 円／平米 19万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,309 円／平米 19万6,076 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,250 円／平米 35万4,569 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県燕市井土巻３丁目２０１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,092 円／平米 23万8,336 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,452 円／平米 23万9,526 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,655 円／平米 35万5,907 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公４９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県燕市井土巻３丁目２０１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,223 円／平米 24万2,075 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,182 円／平米 25万8,470 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,689 円／平米 36万9,244 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情