路線価 (2023) 新潟県燕市東太田字杉名田6845-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 燕市新潟県燕市東太田字杉名田６８４５番１外
価格時点	2023 年
駅名	燕駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,550万 円 (1759 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,550万 円 (1759 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万672 円／坪 1平米 4万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内及びその周辺の路線商業地域を中心とした商業地域、商住混在地域である。主な需要者は店舗の営業を目的とする市内外の法人が中心となる。燕地区中心部からのアクセス良好な路線商業地域であるが、類似他地域との競合により需要は弱含みで推移している。業種や規模により取引される価格帯は様々で、特に取引の中心となる価格帯はない。 (2) 　同一需給圏は、市内及びその周辺の路線商業地域であり、主たる需要者は県内外の郊外型店舗等の法人事業者等が中心と想定される。当該地域は、燕地区と吉田地区を結ぶ主要幹線沿いであり、店舗の集積性も高まりつつあるが、燕三条駅周辺や吉田地区の幹線沿いの商業地域との競合等から需要はやや弱い状況で推移している。取引される価格帯は規模や店舗の経営形態に応じてばらつきがみられ、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺は燕市郊外の路線商業地域であり、貸店舗等の収益物件も一部見られるが、自己使用目的での取引が中心となっており、収益を目的とした土地需要は少なめと思われる。よって本件では類似の不動産の取引価格より導かれた比準価格を標準とし、予想される賃料収入を基に求められた収益価格は参考に留め、さらに代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 　事業所や店舗等の建ち並ぶ路線商業地域であり、貸店舗や貸事務所等の収益物件も若干見られるが、主に自用の取引が中心であり、市場賃料の把握が困難であること等から収益価格の相対的信頼性は劣る。一方、比準価格は、広範囲の事例であるが、実際の市場で成立した取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給動向を反映した価格である。よって比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	燕駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	532.1 坪 (1759 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	燕市新潟県燕市東太田字杉名田６８４５番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	45 m
面積	1800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道２８９号沿いの郊外型路線商業地域。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型の路線商業地域であるが、他地域との競合等により需要の弱い状況が続いている。地価は当面、底堅さを抱えながらも弱めの動きで推移するものと予測される。 (2)　郊外型の路線商業地域であり、現環境を維持しながら推移すると予測する。市街地近郊の路線商業地域への需要が惹起されているが、他地域との競合により地価はやや弱含んだまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。個人消費・物価は、持ち直しているものの、弱い動きもみられる。 (2)燕市の人口は僅かに減少しており、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は増加しているが、新設住宅着工戸は減少している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は認められないが、類似地域との競合により需要の弱い状況が続いている。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市東太田字杉名田６８４５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,752 円／平米 8万8,442 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,673 円／平米 12万1,241 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,658 円／平米 15万4,251 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市東太田字杉名田６８４５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万832 円／平米 13万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	4万226 円／平米 13万2,987 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,349 円／平米 15万9,842 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市東太田字杉名田６８４５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,075 円／平米 12万5,876 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,179 円／平米 12万2,914 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,241 円／平米 15万6,179 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市東太田字杉名田６８４５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万495 円／平米 19万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,309 円／平米 19万6,076 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,217 円／平米 16万9,323 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情