路線価 (2023) 新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越520-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 糸魚川市新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１
価格時点	2023 年
駅名	えちご押上ひすい海岸駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	496万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	496万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円／坪 1平米 2万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、糸魚川地域の南東側から東側にかけて存する郊外住宅地域で、広域的には中心部の住宅地域を含む。典型的な供給者は圏域外への転居者、圏域内に存する不動産の相続人である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人、圏域南側に位置する農村部からの転入者などである。土地需要の中心は概ね５００万円～７００万円程度である。但し、中心部辺縁のミニ分譲地に需要が流れており、当該圏域では低廉な取引が散見される。 (2) 同一需給圏は糸魚川地域の住宅地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、糸魚川市在住で自己の居宅用の敷地として取得する個人と判断した。県道西中糸魚川線や糸魚川東バイパスの整備等により糸魚川市中心部等へ利便性が向上したが、競合する市街地周辺の割安な新興住宅地との競合により郊外の住宅地域の需要は軟調で推移している。需要の中心価格帯は土地で５００万円～７００万円程度。新築戸建住宅の物件は少なく需要の中心価格帯は把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域で、地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、近隣地域の周辺地域などにおいて成立した取引価格を基礎として試算したもので、市場性を反映し実証的である。また、価格牽連性及び代替競争性に優れた事例を中心として査定しており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 需要者は自己の居宅用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行い求めた。需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	えちご押上ひすい海岸駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸魚川市新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	市街地東方郊外に位置するが、中心部への交通アクセスは比較的良好な住宅地域
街路	基準方位北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)糸魚川東バイパスが整備されており、路線商業地域などへのアクセス性は悪くない。但し、中心部辺縁において利便性の良い住宅地供給があるため、競争力が劣位にある近隣地域の地価下落は進むものと予測される。 (2)熟成された既成住宅地域であり、県道西中糸魚川線や糸魚川東バイパスの整備等により利便性は向上したが、同一需給圏内の市街地に近い割安な新規分譲地等の競合により、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料高騰などの影響により、市内景況感は悪化。糸魚川地域と比較して青海・能生地域は人口減少スピードが早い。不動産需要は総じて減退傾向。 (2)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。
地域要因
(1)糸魚川総合病院や大規模事業所などに近い利点はあるものの、郊外に位置しているため、地域の競争力は劣位にある。 (2)地域要因に特段の変動は見られないものの、新規分譲された住宅地域との競合により、郊外の既成住宅地域に対する市場選好性は相対的に劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,722 円／平米 4万5,365 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,561 円／平米 8万7,811 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,226 円／平米 9万3,315 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公７０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,396 円／平米 7万4,041 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,461 円／平米 8万868 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,052 円／平米 9万2,740 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調８０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,917 円／平米 8万8,988 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,427 円／平米 8万4,062 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,315 円／平米 9万3,609 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調８０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,160 円／平米 6万9,955 円／坪
推定価格 平米 坪	2万226 円／平米 6万6,867 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,783 円／平米 9万1,851 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情