路線価 (2023) 新潟県糸魚川市大字能生字横枕2089-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 糸魚川市新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外
価格時点	2023 年
駅名	能生駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	290万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	290万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円／坪 1平米 2万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、能生地域中心部及びその周辺の住宅地域などである。典型的な供給者は圏域外への転居者、圏域内に存する不動産の相続人である。主たる需要者は、能生地域内に居住する個人である。山間部などからの需要が多少見込まれるものの、能生地域外からの需要は極めて稀である。そのため、圏域内の不動産取引は非常に少なく、取引価格はバラツキがある。よって、土地需給の中心的な価格帯の把握が困難である。 (2) 同一需給圏は能生地域の中心部及び周辺の住宅地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、能生地域在住者で自己の居宅用の敷地として取得する個人と判断した。近隣地域は、間口狭小奥行長大な画地に建物が密集する居住環境のため需要は少ない。既成住宅地域の土地の標準的な規模は１００㎡～２００㎡程度であり、取引は少ないが需要の中心価格帯は３００万円～５００万円程度と判定される。新築戸建住宅の物件は少なく需要の中心価格帯は把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、近隣地域や類似地域において成立した取引事例を採用し、取引事例比較法を適用して試算したもので、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 需要者は自己の居宅用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行って求めた。需要者は対象不動産の費用性等を考慮して、用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	能生駅北方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅、併用住宅等が密集する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸魚川市新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	250 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅等が密集して建ち並ぶ既成住宅地域
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)不動産需要は非常に低調で、区画整然とした住宅地域でも空地や未利用地が多くみられる。そのため、居住環境に劣る近隣地域内における不動産の市場性は低く、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)能生地域中心部近くに位置し、公共施設や商業施設等が近いものの、画地形状は間口狭小奥行長大の町屋形態が多いため、居住環境等は劣る。需要は限定的で地価の下落基調は当面続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料高騰などの影響により、市内景況感は悪化。糸魚川地域と比較して青海・能生地域は人口減少スピードが早い。不動産需要は総じて減退傾向。 (2)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。
地域要因
(1)住宅が密集して建ち並ぶ既成住宅地域であり、近年開発された住宅地域と比較して居住環境が劣位にある。 (2)地域要因に特段の変動は見られないものの、間口狭小奥行長大な戸建住宅等が密集する既成住宅地域であるため、市場選好性は劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公７０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,653 円／平米 3万1,913 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,339 円／平米 8万465 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,339 円／平米 8万465 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公８０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,242 円／平米 8万144 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,230 円／平米 7万6,798 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公７０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,427 円／平米 11万510 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,253 円／平米 10万6,628 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,848 円／平米 8万2,147 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公８０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,683 円／平米 4万5,236 円／坪
推定価格 平米 坪	2万995 円／平米 6万9,409 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,077 円／平米 7万9,599 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情