土地路線価格
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路線価 (2023) 新潟県糸魚川市大字能生字平成9425 坪・平米

2023
路 線 価
新潟県 糸魚川市
新潟県糸魚川市大字能生字平成9425番 (糸魚川)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整理された住宅地域)
  • 能生駅 から 500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 新潟県 糸魚川市新潟県糸魚川市大字能生字平成9425番
価格時点 2023
駅名 能生駅 から 500m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
745万
(321 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 7万6,699
1平米 2万3,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
745万
(321 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 7万6,699 円/坪
1平米 2万3,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、能生地域中心部及びその周辺の住宅地域などである。典型的な供給者は圏域外への転居者、圏域内に存する不動産の相続人である。主たる需要者は、能生地域内に居住する個人である。山間部などからの需要が多少見込まれるものの、能生地域外からの需要は極めて稀である。そのため、圏域内の不動産取引は非常に少なく、取引価格はバラツキがある。よって、土地需給の中心的な価格帯の把握が困難である。

(2) 同一需給圏は能生地域の中心部及び周辺の住宅地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、能生地域在住者で自己の居宅用の敷地として取得する個人と判断した。地域中心部の区画整理済みの住宅地域において農地のままの未利用地も有るが、一部で割安な分譲販売が見られる。少子高齢化等の影響から需要は弱含んでいる。画地規模は概ね280㎡前後、中心価格帯は700万円~900万円程度。新築戸建住宅の物件は少なく需要の中心価格帯は把握しがたい。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、価格牽連性を有する地域に存する取引事例を採用し、取引事例比較法を適用して試算したもので、市場性を反映し実証的である。また、地域格差の比較的少ない事例に基づいており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 需要者は自己の居宅用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行い求めた。需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 能生駅南方
距離 500 m
土地の状態
土地面積 97.1 坪 (321 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整理された住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 糸魚川市新潟県糸魚川市大字能生字平成9425番
標準地の範囲
130 m
西 50 m
80 m
150 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 22 m
面積 310 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 能生インタ-チェンジの北側に位置する区画整理された住宅地域
街路 基準方位北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特筆すべき優位性のない住宅地域であり、空地が残存している。能生地域全体の不動産需要が乏しいため、近隣地域の地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。

(2)区画整理された閑静な既成住宅地域ではあるが、能生駅北方の既成住宅地域と比較して生活利便性が劣る。少子高齢化及び地域経済の停滞等による宅地需要の減少により、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 2階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 7万6,699
1平米 2万3,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 7万6,699
1平米 2万3,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 7万6,699
1平米 2万3,200
前年から次年への変動率 -2.1 %
2022年
1坪 7万8,352
1平米 2万3,700
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 7万6,699
1平米 2万3,200
前年から次年への変動率 -2.1 %
2019年
1坪 7万8,352
1平米 2万3,700
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)原材料高騰などの影響により、市内景況感は悪化。糸魚川地域と比較して青海・能生地域は人口減少スピードが早い。不動産需要は総じて減退傾向。

(2)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。

地域要因
(1)区画整然とした住宅地域だが、高圧線が通過していたり、空地が残存していたりしており、住宅地のグレードはやや低い。

(2)地域要因に特段の変動は見られないものの、周囲には未利用地も散見され、商業施設や公共施設等からやや距離が有るため、需要の減退が認められる。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 3調80
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 糸魚川市
地域 新潟県糸魚川市大字能生字平成9425番
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
1万26 円/平米
3万3,146 円/坪
推定価格 平米
2万2,453 円/平米
7万4,230 円/坪
標準価格 平米
2万2,935 円/平米
7万5,823 円/坪
査定価格 平米
2万2,900 円/平米
7万5,707 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 8.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5公80
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 糸魚川市
地域 新潟県糸魚川市大字能生字平成9425番
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万4,242 円/平米
8万144 円/坪
推定価格 平米
2万3,230 円/平米
7万6,798 円/坪
標準価格 平米
2万3,230 円/平米
7万6,798 円/坪
査定価格 平米
2万3,200 円/平米
7万6,699 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 6.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 4公80
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 糸魚川市
地域 新潟県糸魚川市大字能生字平成9425番
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
1万7,601 円/平米
5万8,189 円/坪
推定価格 平米
2万4,615 円/平米
8万1,377 円/坪
標準価格 平米
2万3,332 円/平米
7万7,136 円/坪
査定価格 平米
2万3,300 円/平米
7万7,030 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5公80
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 糸魚川市
地域 新潟県糸魚川市大字能生字平成9425番
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
1万3,680 円/平米
4万5,226 円/坪
推定価格 平米
2万990 円/平米
6万9,393 円/坪
標準価格 平米
2万3,611 円/平米
7万8,058 円/坪
査定価格 平米
2万3,600 円/平米
7万8,022 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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