路線価 (2023) 新潟県妙高市大字田口字西原888-4 坪・平米
2023
路 線 価
新潟県 妙高市
新潟県妙高市大字田口字西原888番4
(妙高)
- 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等が建ち並ぶ幹線沿いの既成住宅地域)
- 妙高高原駅 から 800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
新潟県
妙高市新潟県妙高市大字田口字西原888番4
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 妙高高原駅 から 800m |
路線価 | |
倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
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調査実施日 | 2022年12月04日
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鑑定評価額 総額 |
264万 円
(238 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 3万6,697 円
1平米 1万1,100 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
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調査実施日 | 2022年12月07日
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鑑定評価額 総額 |
267万 円
(238 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 3万7,027 円/坪
1平米 1万1,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は、妙高高原地区を中心に妙高地区を含む住宅地域一円であり、需要者は当該地域に地縁的関係を有する者にほぼ限定され、豪雪地帯ということもあり他の圏域からの需要は殆ど見込めない。需給環境は、人口の自然減少や高齢化、地元経済の停滞等のほか、新井地区や北新井地区方面等への人口流出の影響により需要の低迷が続いている。土地取引は極端に少なく、規模等によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は妙高高原地域の住宅地域を中心に、より広域的には妙高地域の住宅地域等も含む。市場参加者は地縁性を有する個人が中心である。旧新井市方面や上越市方面への人口流出等による社会減とともに、少子高齢化による自然減も増しており、不動産需要は減退傾向にある。取引は低調であり、僅かな取引も個別事情が強く、市場の中心価格帯は見出し難い。なお、既存の住宅地域では観光エリアにおいてみられるインバウンド需要は乏しい。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 一般住宅等が建ち並ぶ幹線市道沿いの既成住宅地域で、近隣地域は賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が中心である既成の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから原価法と収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみ適用した。比準価格は取引は少ないながらも規範性の高い事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得力が高い。代表標準地との検討も踏まえて、試算価格の再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、実証的で説得力が高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 妙高高原駅北西方
|
距離 | 800 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
72 坪
(238 平米)
|
私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 70 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 正方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 一般住宅等が建ち並ぶ幹線沿いの既成住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 7.5 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 無 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
妙高市新潟県妙高市大字田口字西原888番4
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標準地の範囲 | |
東 | 100 m
|
西 | 100 m
|
南 | 50 m
|
北 | 30 m
|
標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 15 m
|
奥行き | 16 m
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面積 | 240 m2
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形状 | 正方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 妙高高原駅前から国道に至る幹線市道沿いに位置する既成住宅地域
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街路 | 7.5m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 70 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)幹線市道沿いの既成住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)妙高高原駅周辺に存する近隣地域は、国道やスーパー等にも近く、利便性は比較的良好であるが、インバウンド需要や観光需要とは無縁で、少子高齢化進行に伴い衰退傾向にあり、今後も暫くは地価下落が続くと予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 2階建程度の戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 3万6,697 円
1平米 1万1,100 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 3万7,027 円
1平米 1万1,200 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円 |
前年から次年への変動率 -3.5 % | |
2022年 |
1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円 |
前年から次年への変動率 -2.6 % | |
2019年 |
1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。妙高市は人口が減少傾向で、一部を除き全体的に住宅地の需要は弱く、住宅地価格は下落基調にある。 (2)旧妙高高原町の人口は約4150人、世帯数は約1890で、減少傾向著しく県平均を上回り、過疎化と少子高齢化が進行している。 |
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地域要因 | |
(1)幹線市道沿いの既成住宅地域で、地域要因に変動はない。 (2)地域環境に格別な変動は認められない。駅にも近く利便性は比較的良好であるが、少子高齢化の進行に伴い需要は乏しい。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
5公28 比準価格算定 事例A |
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事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 妙高市 |
地域 | 新潟県妙高市大字田口字西原888番4 |
区域区分 | 非線引都市計画区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
8,929 円/平米
2万9,519 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
9,113 円/平米
3万128 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万862 円/平米
3万5,910 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万900 円/平米
3万6,035 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 8.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
4調51 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 妙高市 |
地域 | 新潟県妙高市大字田口字西原888番4 |
区域区分 | 非線引都市計画区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
2万626 円/平米
6万8,190 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
8,813 円/平米
2万9,136 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万934 円/平米
3万6,148 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万900 円/平米
3万6,035 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 3 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 四方路 |
側道方位1 | 西 |
側道幅員1 | 3 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
4公28 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 妙高市 |
地域 | 新潟県妙高市大字田口字西原888番4 |
区域区分 | 非線引都市計画区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万2,995 円/平米
4万2,961 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万3,036 円/平米
4万3,097 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万1,588 円/平米
3万8,310 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万1,600 円/平米
3万8,350 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 6.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
4公51 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 妙高市 |
地域 | 新潟県妙高市大字田口字西原888番4 |
区域区分 | 非線引都市計画区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万3,620 円/平米
4万5,028 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万1,256 円/平米
3万7,212 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万1,451 円/平米
3万7,857 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万1,500 円/平米
3万8,019 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 7 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
3調51 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 妙高市 |
地域 | 新潟県妙高市大字田口字西原888番4 |
区域区分 | 非線引都市計画区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万1,180 円/平米
3万6,961 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万846 円/平米
3万5,857 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万1,079 円/平米
3万6,627 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万1,100 円/平米
3万6,697 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 7 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |