路線価 (2023) 新潟県妙高市大字関山字新林4843-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 妙高市新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１
価格時点	2023 年
駅名	関山駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	531万 円 (651 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,977 円 1平米 8,160 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	531万 円 (651 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,977 円／坪 1平米 8,160 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、妙高地区及び妙高高原地区を中心とする農家住宅が混在する既存の住宅地域一円である。需要者は当該地域に地縁的関係を有する者にほぼ限定され、豪雪地帯ということもあり他の圏域からの需要は見込めない。農業人口の減少や過疎化・高齢化の影響もあるため需要者が特に限定される傾向にあり、普通住宅地域と比較して競争力が劣る。土地取引は不活発で、取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、妙高地区の住宅地域を中心とし、妙高高原地区、上越市中郷区の住宅地域等も含む。典型的な供給者は、圏域外への転居者並びに圏域内の不動産相続人。典型的な需要者は、圏域内の居住者並びに地縁的選好性を有する個人。豪雪地帯であり、相対的に利便性の高い上越市等へ人口が流出しており、少子高齢化も相まって需要は極めて乏しい。そのため不動産取引は極端に少なく、需給の中心的な価格帯を把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域で、近隣地域は賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、取引事例を同一需給圏内の類似地域から広域的に収集し、価格形成要因を慎重に比較して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。したがって、需要者が限定的である市場特性や過疎化の進行により需要が減退している要因等をも考量し、市場性を反映して実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	関山駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	196.9 坪 (651 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	妙高市新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	30 m
面積	630 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	農家住宅が混在する古い住宅地域
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が混在する住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)近隣地域は、旧北国街道沿いに位置する農家集落的要素の強い住宅地域であり、圏域外からの流入は想定されず、宅地需要は極めて乏しい。地域では、少子高齢化が進行しており、地価の下落基調に変化はないと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,977 円 1平米 8,160 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,977 円 1平米 8,160 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,977円 1平米 8,160円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 2万7,770円 1平米 8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,977円 1平米 8,160円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 2万7,770円 1平米 8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。妙高市は人口が減少傾向で、一部を除き全体的に住宅地の需要は弱く、住宅地価格は下落基調にある。 (2)旧妙高村の人口は約３２９０人、世帯数は約１３３０で、減少傾向著しく県平均を上回り、過疎化と少子高齢化が進行している。
地域要因
(1)農家住宅が混在する住宅地域で、地域要因に変動はない。 (2)旧妙高村の既成住宅地域で、過疎化や少子高齢化が進行する中、外部からの転入者を見込むことが難しく、需要は乏しい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,242 円／平米 7,412 円／坪
推定価格 平米 坪	8,085 円／平米 2万6,729 円／坪
標準価格 平米 坪	8,085 円／平米 2万6,729 円／坪
査定価格 平米 坪	8,090 円／平米 2万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,116 円／平米 1万301 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,903 円／平米 3万9,351 円／坪
標準価格 平米 坪	8,359 円／平米 2万7,635 円／坪
査定価格 平米 坪	8,360 円／平米 2万7,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,943 円／平米 1万9,648 円／坪
推定価格 平米 坪	6,156 円／平米 2万352 円／坪
標準価格 平米 坪	8,230 円／平米 2万7,208 円／坪
査定価格 平米 坪	8,230 円／平米 2万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,364 円／平米 2万1,039 円／坪
推定価格 平米 坪	6,859 円／平米 2万2,676 円／坪
標準価格 平米 坪	7,848 円／平米 2万5,945 円／坪
査定価格 平米 坪	7,850 円／平米 2万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	３調２８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,633 円／平米 5,399 円／坪
推定価格 平米 坪	5,782 円／平米 1万9,115 円／坪
標準価格 平米 坪	7,618 円／平米 2万5,185 円／坪
査定価格 平米 坪	7,620 円／平米 2万5,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情