路線価 (2023) 新潟県妙高市朝日町1-393-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 妙高市新潟県妙高市朝日町１丁目３９３番１８
価格時点	2023 年
駅名	新井駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	790万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	790万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,248 円／坪 1平米 3万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新井地区を中心とする妙高市内の既成商業地域または商・住混在地域である。需要者は地縁的関係を有する地元の事業者等が中心である。周辺住民の高齢化や人口減少、郊外型大型店舗等への顧客の流出等の影響により低迷傾向にあり、スーパーが再出店したもののその傾向にほとんど変化がない。出店意欲のある需要者は極めて少なく、需要は弱い。土地取引は限定的で取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は旧新井市中心部の商業地域や商住混在地域のほか、国道等の幹線道路沿いや上越市の商業地域をも含む。典型的な需要者は中心部では地元事業者であるが、幹線沿いでは圏域外の商業事業者等も挙げられる。中心部の商店街は郊外店舗との競合のほか、周辺住民の高齢化や人口減少等が影響し、顧客回帰は難しく、繁華性収益性が低下し、不動産需要も著しく減退傾向にある。中心価格帯は当事者の事情等によって成約価格の差が大きいことから見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、銀行等の建ち並ぶ中心商業地域で、近隣地域は賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用店舗等での営業が中心の繁華性が低い既成商業地域であるため、賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用しえなかった。取引事例比較法は取引が少ないながらも、広域的に規範性の高い事例を収集し要因比較を行い、市場参加者の行動に適合した合理的な手法であり、比準価格の説得力は高い。試算価格の再吟味に係る適否と整合性を検討し、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新井駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	6.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、銀行等の建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	妙高市新潟県妙高市朝日町１丁目３９３番１８
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	36 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	朝日町ショッピングプラザを中心とした新井駅前の商店街
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低迷傾向にある駅前の商業地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)かつての中心街から上越市寄りの郊外型店舗へ顧客が流出しており、往時の賑わいを取り戻すことは難しい。中心部近くに居住する顧客層の高齢化も進み、土地需要は減退傾向にあり、今後も地価下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。妙高市は人口が減少傾向で、全体的に商業地の需要は弱く、商業地価格は下落基調にある。 (2)人口減少が続いており、減少率は県平均を大きく上回る。高齢化率も県平均を上回って推移しており、過疎化、少子高齢化が進行している。
地域要因
(1)低迷傾向にある駅前の商業地域で、地域要因に変動はない。 (2)繁華性が乏しく収益性が低いため、核施設のテナント定着力が弱い。郊外店舗等との競合もあり、中心部の比較優位性を見出し難い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。角地による増価要因と間口奥行関係による減価要因とを総合的に考量すると、ほぼ中庸と考える。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市朝日町１丁目３９３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,072 円／平米 7万2,970 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,027 円／平米 10万2,575 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,983 円／平米 13万2,184 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市朝日町１丁目３９３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,186 円／平米 7万3,347 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,451 円／平米 12万7,119 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市朝日町１丁目３９３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,096 円／平米 7万3,049 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,290 円／平米 7万3,691 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,631 円／平米 12万7,714 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市朝日町１丁目３９３番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万346 円／平米 3万4,204 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,754 円／平米 9万8,367 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,492 円／平米 12万7,255 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情