路線価 (2023) 新潟県妙高市大字関山字原田1673-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 妙高市新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３
価格時点	2023 年
駅名	関山駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	470万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	470万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円／坪 1平米 1万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、妙高地区を中心とする妙高市内の既成商業地域または商・住混在地域である。需要者は地縁的関係を有する個人事業者等が中心である。周辺住民の高齢化や人口減少、郊外型大型店舗等への顧客の流出等の影響により衰退傾向にある。出店意欲のある需要者は極めて限られ、新規出店は見られず商業性を失いつつある。土地取引は限定的で、取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、妙高地区の商業地域及び商住混在地域等を中心として、広域的には隣接する妙高高原地区や上越市中郷区の商業地域等も含む。圏域内では総じて収益性の低下が著しく、商業性が希薄化して住宅地域化が進んでいる。典型的な需要者は地元の個人事業主等だが、衰退傾向にある商業地域への出店需要は皆無に等しい。また、少子高齢化が進行し人口減少等に伴い、住宅地需要も極めて乏しい。そのため不動産取引の中心的な価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの近隣商業地域で、近隣地域は賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己所有の店舗や事務所等での営業が中心の繁華性が低い既成商業地域であるため、賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用しえなかった。取引事例比較法は取引が少ないながらも、広域的に規範性の高い実際の取引事例を収集して要因比較を行い、市場参加者の行動に適合した合理的な手法であり、比準価格の説得力は高い。試算価格の再吟味に係る適否と整合性を検討し、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	関山駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	111 坪 (367 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	妙高市新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	乗降客数が少ない関山駅近くに位置する、繁華性の低い近隣商業地域
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)衰退傾向にある県道沿いの近隣商業地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)地域に圏域外から顧客を誘引できる要素は乏しく、商況回復の可能性は低いため、地域の衰退に歯止めがかからないと思料される。少子高齢化が進行し、住宅地需要も低調であるため、地価下落が今後も続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2019年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。妙高市は人口が減少傾向で、全体的に商業地の需要は弱く、商業地価格は下落基調にある。 (2)旧妙高村の人口は約３２９０人、世帯数は約１３３０で、減少傾向著しく県平均を上回り、過疎化と少子高齢化が進行している。
地域要因
(1)衰退傾向にある県道沿いの近隣商業地域で、地域要因に変動はない。 (2)幹線道路沿いを中心に店舗や事務所等が若干見られるものの、商業繁華性は極めて乏しく、圏域外からの参入は見込めず衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,357 円／平米 2万1,016 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,938 円／平米 4万2,773 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,964 円／平米 4万2,859 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万541 円／平米 3万4,849 円／坪
推定価格 平米 坪	1万288 円／平米 3万4,012 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,853 円／平米 3万9,186 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,116 円／平米 1万301 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,903 円／平米 3万9,351 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,924 円／平米 4万2,727 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３公２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,711 円／平米 1万8,881 円／坪
推定価格 平米 坪	1万714 円／平米 3万5,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,343 円／平米 4万806 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情