路線価 (2023) 新潟県妙高市柳井田町4-168-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 妙高市新潟県妙高市柳井田町４丁目１６８番１
価格時点	2023 年
駅名	北新井駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (1678 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (1678 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は妙高市のほか上越市を含む幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は幹線道路沿いの商業用地を求める県内外の法人等である。他の路線商業地域との競合が見られるものの、近隣地域及びその周辺においては背後人口の増加や上越市へのアクセスの良さを背景に交通量が比較的多く、集客力や土地需要が比較的優る。妙高市やその周辺の路線商業地の取引は少なく、規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、妙高市及び上越市の幹線道路沿いに駐車施設を完備した路線商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性を有する企業等のほか、県内及び全国展開の事業者で物販店舗を中心に各種サービス業用途と見られる。路線商業地域間相互の競争も激化しているものの、背後の住宅地人口増加が見込まれ、需要は比較的堅調と思料されるが、取引が少なく、画地規模等も様々であり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、事業所等が混在する路線商業地域で、近隣地域は賃貸市場が殆ど成立していないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 妙高市の商業地域においては、自己所有建物や店舗併用住宅が支配的であり、賃貸市場は成立していないことから、収益価格は試算し得なかった。全般的に取引事例は少ないものの、比準価格は信頼性の高い取引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映し実証的である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映し説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北新井駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	507.6 坪 (1678 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	妙高市新潟県妙高市柳井田町４丁目１６８番１
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	30 m
北	320 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	50 m
面積	1650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗のほか、自動車教習所、介護施設、ビジネスホテル等が混在している。
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後人口の増加や上越市へのアクセスの良さと交通量の多さを背景に徐々に熟成するものと予測する。 (2)国道沿いに各種の店舗が散在し、今後は店舗密度が若干高まることも予測される。郊外型路線商業地分散化の影響を受けつつも、幹線道路背後の住宅地人口増加も見込まれ、需給均衡に向けていくものと期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。妙高市は人口が減少傾向で、全体的に商業地の需要は弱く、商業地価格は下落基調にある。 (2)人口減少が続いており、減少率は県平均を大きく上回る。高齢化率も県平均を上回って推移しており、過疎化、少子高齢化が進行している。
地域要因
(1)交通量が比較的多い路線商業地域で、背後人口の増加等を背景に徐々に熟成するものと予測する。 (2)上越市との行政界近くの郊外型路線商業地であり、近年地域周辺では住宅地開発が増加しており、顧客増加も期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北側道は幅約５．５ｍの未舗装公道であるが、代替競争関係にある不動産との比較における特段の優劣は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市柳井田町４丁目１６８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万346 円／平米 3万4,204 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,754 円／平米 9万8,367 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,754 円／平米 9万8,367 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３公２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市柳井田町４丁目１６８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,399 円／平米 4万991 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,065 円／平米 7万6,253 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,831 円／平米 9万5,315 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県妙高市柳井田町４丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,788 円／平米 16万1,293 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,443 円／平米 15万235 円／坪
標準価格 平米 坪	3万295 円／平米 10万155 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県妙高市柳井田町４丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,272 円／平米 12万9,833 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,272 円／平米 12万9,833 円／坪
標準価格 平米 坪	3万186 円／平米 9万9,795 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４公６９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県妙高市柳井田町４丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,514 円／平米 4万4,677 円／坪
推定価格 平米 坪	2万856 円／平米 6万8,950 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,794 円／平米 9万8,499 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情