路線価 (2023) 新潟県五泉市本町2-5201 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 五泉市新潟県五泉市本町２丁目５２０１番
価格時点	2023 年
駅名	五泉駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	814万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	814万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は五泉市の商業地域乃至は商住混在地域。需要者の中心は店舗、事務所等を営む地元の個人又は法人。五泉、村松の各市街地に地元商店街が形成されているが、近年は市街地周辺や幹線道路沿いにショッピングセンターやスーパー、量販店等が進出し商業地は分散化が進む。店舗間・地域間の競争も激化しており、集客力等を反映し地価動向にはバラツキが見られる。商業地の取引は少なく、取引価格もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は五泉市の商業地域及びその周辺の商住混在地域である。需要者は市内外の法人及び個人事業者が中心である。商業の中心は郊外の路線商業地域に移行しており、人口減少や高齢化が進行していることにも起因して、既成商業地域は衰退傾向にあり宅地需要は弱含みである。取引自体が少なく、取引される規模も様々であるため、中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 空き店舗の多い商店街であり、市場性のある収益用建物の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼性は高いものと思料する。自己使用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の店舗併用住宅を中心とする旧来からの商店街であり、賃貸需要に乏しく、賃貸市場が成立していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加者の属性や取引時点等に留意のうえの取引事例を収集し、適正に比較し得た。従って、本件では、取引事例より得られた実証的価格である比準価格を標準とし、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五泉駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	6 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、金融機関等の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五泉市新潟県五泉市本町２丁目５２０１番
標準地の範囲
東	40 m
西	45 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	40 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	五泉市街地を走る県道新津・村松線沿いに形成された既成商業地域
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)五泉市中心部の商業地域であるが、古くからの商店街であり、空き物件や閉鎖店舗も見受けられるなど商況は停滞的である。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。なお、物価上昇等の影響には留意を要する。 (2)郊外型商業施設への顧客流出により当地域の繁華性が低下しており、衰退傾向が続くものと予測する。商業地需要は低く、今後も地価は弱含み傾向が持続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)五泉市の人口は減少、世帯数は微増傾向。新型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先行きは不透明。 (2)五泉市の人口は減少傾向が顕著であり県平均を大幅に上回る。直近では土地取引件数が増加、新設住宅着工戸数は減少となっている。
地域要因
(1)郊外型商業施設への顧客流出、既存事業者の高齢化等から沿道には空き店舗や閉鎖店舗が目立つなど商業需要は減退している。 (2)商業の中心が郊外路線商業地域に移行しており、既存の商店街に対する需要は依然として弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	五泉市
地域	新潟県五泉市本町２丁目５２０１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,008 円／平米 7万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,765 円／平米 9万1,791 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,765 円／平米 9万1,791 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	五泉市
地域	新潟県五泉市本町２丁目５２０１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,570 円／平米 5万4,780 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,890 円／平米 7万5,674 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,479 円／平米 9万846 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	五泉市
地域	新潟県五泉市本町２丁目５２０１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,201 円／平米 8万9 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,741 円／平米 9万1,712 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	五泉市
地域	新潟県五泉市本町２丁目５２０１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,657 円／平米 6万4,986 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,864 円／平米 8万5,506 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,901 円／平米 9万2,241 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情