路線価 (2023) 新潟県上越市大和2-423-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大和２丁目４２３番４外
価格時点	2023 年
駅名	上越妙高駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	598万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	598万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円／坪 1平米 3万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に上越妙高駅周辺の住宅地域一帯であるが、広域的には高田地区南部周縁から妙高市との境付近までも含む。典型的な需要者は市内在住の個人であるが、妙高市からの転入者も挙がる。上越妙高駅周辺の進展により周縁の住宅地域についても利便性向上や地域の安定性等を期待する需要が認められる。依然慎重姿勢もあり、大きな値動きは認められないものの、市場は概ね底堅さを保った状態にある。土地の中心価格帯は５００万円～１０００万円程度。 (2) 同一需給圏は、上越妙高駅周辺の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は市内居住者がメインである。上越妙高駅周辺の整備及び今後の動向は注視すべきであるが、その周辺部の住宅地域に関しては目に見えるような波及効果は見られていない。また、市内では新規分譲地の供給が依然活発であり、相対的な需要に強みは見いだせない。土地は６００万円～９００万円程度が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 付近ではアパートがみられるが、税対策の物件が大半であり、新たに土地を購入して賃貸投資する動きは限定的。市場価格との相関性も希薄で説得力が劣ることは自明であるため収益還元法は適用しない。一方、取引事例比較法は市場の実態を反映し、市場参加者の行動意識等に則して要因比較を行った実証的かつ合理的な手法であり、比準価格は説得力が高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地規模から、駐車場スペース等を確保した共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。また基本的には自用の戸建住宅地域であり、代表標準地との検討を踏まえた上で、客観的かつ実証的な取引価格により求めた信頼性の高い比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上越妙高駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大和２丁目４２３番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	20 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	上越妙高駅や大和小学校に近い住宅地域
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅周辺では商業施設等の開発が徐々に現れ、地域の発展に期待感が認められる。周辺にも取引等がみられ、需給は安定的な様相にある。地価は駅周辺開発の動き等との関連により、概ね安定さを保つと予測する。 (2)上越妙高駅周辺の整備は進んでいるが、利便性、住環境等で市内の新規分譲地に比して特段の優位性を見いだせない。駅周辺の今後の動向は注視が必要であるが、地価は短期的には横ばい近辺で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ばい傾向。市況は一部改善等の動きがみられるが、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が認められる。 (2)人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び高齢化率は県平均と同程度である。宅地需要は二極化傾向。
地域要因
(1)地域環境等に大きな変化は認められない。需給は概ね安定し、底堅さを保った状態にある。 (2)市内の代替競争関係にある住宅地に対して優位性は見出し難いが、地価は比較的安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２調５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大和２丁目４２３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,403 円／平米 10万3,818 円／坪
推定価格 平米 坪	3万488 円／平米 10万793 円／坪
標準価格 平米 坪	3万67 円／平米 9万9,402 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大和２丁目４２３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,103 円／平米 10万6,133 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,971 円／平米 11万5,614 円／坪
標準価格 平米 坪	3万304 円／平米 10万185 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３調２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大和２丁目４２３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,034 円／平米 10万2,598 円／坪
推定価格 平米 坪	3万425 円／平米 10万585 円／坪
標準価格 平米 坪	3万154 円／平米 9万9,689 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大和２丁目４２３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,249 円／平米 13万6,369 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,249 円／平米 13万6,369 円／坪
標準価格 平米 坪	3万330 円／平米 10万271 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大和２丁目４２３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,240 円／平米 6万3,607 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,470 円／平米 9万816 円／坪
標準価格 平米 坪	3万154 円／平米 9万9,689 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情