路線価 (2023) 新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田989-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外
価格時点	2023 年
駅名	二本木駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	328万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,589 円 1平米 8,950 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	328万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,589 円／坪 1平米 8,950 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、基本的には上越市中郷区の住宅地域だが、広域的には旧妙高村や旧新井市南部郊外に存する住宅地域も含まれる。圏域外からの不動産需要は皆無に等しく、需要者は圏域内の居住者にほぼ限定される。過疎化や少子高齢化の進行、離農者の増加、旧上越市等への労働力の流出などに伴い、不動産需要が極めて乏しいのが実情である。そのため、需給の中心的な価格帯を把握できない。 (2) 同一需給圏は、上越市中郷区の住宅地域及び広域的には周辺の妙高地域、妙高高原地域、新井南部郊外の住宅地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、圏域内在住者で自己の居宅用の敷地として取得する個人と判断した。当該需要者は、当該地域に地縁のある者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないものと思料する。人口減少や少子高齢化等により不動産需要は希薄で取引が少ないため、市場における中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟であることから収益価格を試算できなかった。取引は少ないものの、比準価格は規範性の高い取引事例を中心に試算しており、市場性を反映し実証的である。市場参加者は通常、同種の取引価格等を強く意識して購入の意思決定をしており、比準価格は市場参加者への説得力を備えた価格と判断される。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、説得力のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は自己の居宅用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行い求めた。需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二本木駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	110.7 坪 (366 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外
標準地の範囲
東	120 m
西	50 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中郷区総合事務所近くの丘陵地に造成された開発時期が古い住宅地域
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中郷区総合事務所や保育園、体育館等公共施設に近い区画整然とした住宅地域ではあるが、過疎化や少子高齢化が進行する中、宅地需要は極めて乏しく、その優位性はほぼない。地価の下落傾向は今後も続くと予測する。 (2)中郷区総合事務所に近い区画整然とした住宅地域であるが、降雪量が多く、また傾斜地であり、人口減少及び少子高齢化等により宅地需要は減退傾向である。地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,589 円 1平米 8,950 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,589 円 1平米 8,950 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,589円 1平米 8,950円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 3万316円 1平米 9,170円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,589円 1平米 8,950円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 3万316円 1平米 9,170円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上越市全体の人口は微減、世帯数はやや増加傾向ではあるものの、中郷区は人口約３３３０、世帯数約１３３０で人口、世帯数ともに減少傾向が強い。 (2)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。
地域要因
(1)中郷区内では相対的に居住環境良好な住宅地域であるが、過疎化や人口減少の影響が強く、宅地需要は限定的である。 (2)地域要因に特段の変動は見られないものの、人口減少による少子高齢化が顕著になっており、降雪量が多く、また傾斜地のため市場性選好性が低い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３調５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,495 円／平米 4,942 円／坪
推定価格 平米 坪	1万266 円／平米 3万3,939 円／坪
標準価格 平米 坪	8,966 円／平米 2万9,642 円／坪
査定価格 平米 坪	8,970 円／平米 2万9,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３公８０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,130 円／平米 1万6,960 円／坪
推定価格 平米 坪	6,492 円／平米 2万1,463 円／坪
標準価格 平米 坪	8,942 円／平米 2万9,562 円／坪
査定価格 平米 坪	8,940 円／平米 2万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,882 円／平米 4万9,200 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,674 円／平米 4万8,512 円／坪
標準価格 平米 坪	9,041 円／平米 2万9,890 円／坪
査定価格 平米 坪	9,040 円／平米 2万9,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,814 円／平米 9,303 円／坪
推定価格 平米 坪	5,356 円／平米 1万7,707 円／坪
標準価格 平米 坪	8,853 円／平米 2万9,268 円／坪
査定価格 平米 坪	8,850 円／平米 2万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,943 円／平米 1万9,648 円／坪
推定価格 平米 坪	6,156 円／平米 2万352 円／坪
標準価格 平米 坪	8,935 円／平米 2万9,539 円／坪
査定価格 平米 坪	8,940 円／平米 2万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情