路線価 (2023) 新潟県上越市春日野2-657-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１
価格時点	2023 年
駅名	春日山駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円／坪 1平米 4万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、春日野地区を中心に周辺の春日山地区一帯の区画整然とした住宅地域である。需要者は、市内居住者を中心として市外からの転入者も見込まれる。居住環境が良好な住宅地域として人気は高く、周辺地域の競合する住宅地の供給増加に対しても近隣エリアは比較優位の位置にあり、需要は堅調である。土地は８００万～１１００万円程度、土地と建物で２５００万～３０００万円程度が需要の中心的な価格帯である。 (2) 同一需給圏は基幹県道たる山麓線沿線の春日野地区、大豆地区、春日山地区の区画整然とした住宅地域一帯である。主たる需要者は市内在住者及び市街からの移住者で比較的所得水準の高い層である。市内でも有数の居住環境に優れた住宅地域であり、既成住宅地域ではあるものの新興の住宅地域との比較でも人気は高く、優位性を保っており需要は底堅い。土地の中心価格帯は８００万円～１２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパートも散見されるが、画地条件等から十分な駐車場や落雪スペースの確保が出来ず、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であること等から、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引の多くは自己使用目的のもので、土地価格は取引価格水準を指標として決定されることが一般的と認められる。したがって、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパートも散見されるが、駐車場や落屑スペースの面で経済合理性に適う賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格は相当低位の試算価格となった。近隣地域は居住の利便性が高く自用による居住の快適性を重視した戸建住宅中心の住宅地域であることから、自用取引を目的とした取引事例から求めた規範性、信頼性の高い比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	春日山駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	アパートも散見される幹線道路背後の区画整然とした住宅地域
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に競合する宅地供給は多いものの、居住環境や利便性が良好な地域であり、近隣地域の需要は堅調である。近隣エリアでの供給は限定的であるため、今後も需要は概ね堅調に推移していくものと予測する。 (2)利便性、快適性を兼備した居住環境の良好な成熟した住宅地域である。比較的富裕な層を主たる需要者として地価は底堅さを見せている。近隣地域やその周辺地域では供給は少なく強含みで推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上越市の総人口減少率、生産年齢人口減少率、老年人口上昇率はともに県平均と同傾向。高齢化率は年々上昇しており、少子高齢化が進行している。 (2)上越市は、人口は減少が継続している。土地取引価格は住宅地商業地の一部で上昇がみられるが多くは下落基調。取引件数は横ばい傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に変化はなく、良好な居住環境が維持されている。 (2)居住環境の良好な既成住宅地域であり、新興住宅地域との比較ても優位性を保っており需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,854 円／平米 11万5,227 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,415 円／平米 13万6,918 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,415 円／平米 13万6,918 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,360 円／平米 14万9,960 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,180 円／平米 14万2,753 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,180 円／平米 14万2,753 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,578 円／平米 16万3,905 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,446 円／平米 17万3,386 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,446 円／平米 17万3,386 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,417 円／平米 13万313 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,840 円／平米 14万4,935 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,154 円／平米 13万9,361 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公７０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,561 円／平米 14万707 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,561 円／平米 14万707 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,561 円／平米 14万707 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情