路線価 (2023) 新潟県上越市五智3-983-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市五智３丁目９８３番１
価格時点	2023 年
駅名	直江津駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	545万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	542万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円／坪 1平米 2万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、直江津地区市街地西方の住宅地域で、直江津地区に地縁的選好性を有する個人が主たる需要者である。居住環境等が良好な新興住宅地域に対する需要は比較的底堅い一方、道路事情の悪い既成住宅地域に対する需要は極めて弱い。広域的には、関川東部方面の郊外型路線商業地域周辺の区画整然とした住宅地域に需要が流れる傾向が強く、近隣地域周辺の需要は減退傾向にある。需要の中心は５００万円から８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、直江津地区の既成の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人に概ね限定される。周辺では街路条件が劣り、市内の新規分譲地や代替競争不動産との比較における相対的な競争力は低位と言わざるを得ず、需要は弱含みである。土地は５００万円～９００万円程度が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、戸建住宅を主とした既成の住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。規範性の高い取引事例を中心に求めた比準価格は、市場の実態を反映し実証的で説得力が高い。収益価格は経済合理性にかなう共同住宅を想定することが、街路条件や画地規模等の制約から困難であるため求めることができなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえて、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の住宅地域であり居住の快適性を重視し、収益性を指向する地域ではないことから、収益価格は試算しない。比準価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	直江津駅西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	72.9 坪 (241 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市五智３丁目９８３番１
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	歴史的建造物に近接するものの、道路事情が劣る既成の住宅地域
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件や居住環境等が整った新興住宅地域が選好される中、道路事情の劣る近隣地域の競争力は弱く需要は乏しい。背後に造成された住宅団地も分譲が継続されており、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (2)街路条件が劣る既成の地域であり、需要は新規の分譲地に向かうことから、選好性は低い。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上越市の総人口減少率、生産年齢人口減少率、老年人口上昇率はともに県平均と同傾向。高齢化率は年々上昇しており、少子高齢化が進行している。 (2)人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び高齢化率は県平均と同程度である。宅地需要は二極化傾向。
地域要因
(1)起伏のある地勢で、かつ道路幅員が狭く、環境条件等に優る新興住宅地域と比較して選好性は低く、需要は限定的である。 (2)既成の地域であり、街路条件が劣り、需要は弱含んでいる。地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市五智３丁目９８３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万14 円／平米 9万9,226 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,564 円／平米 9万7,739 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,448 円／平米 7万4,213 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市五智３丁目９８３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,123 円／平米 8万6,363 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,859 円／平米 9万2,102 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,835 円／平米 7万5,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市五智３丁目９８３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,064 円／平米 4万9,802 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,766 円／平米 4万8,816 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,973 円／平米 7万2,643 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市五智３丁目９８３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,719 円／平米 6万1,885 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,365 円／平米 6万715 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,506 円／平米 7万4,405 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調８３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市五智３丁目９８３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,560 円／平米 5万8,053 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,830 円／平米 5万5,640 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,232 円／平米 7万3,499 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情