路線価 (2023) 新潟県上越市南城町2-字蓮池14-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７
価格時点	2023 年
駅名	南高田駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (431 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (431 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円／坪 1平米 3万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高田城址公園周辺に形成された住宅地域一帯。典型的な需要者は圏域に選好性を有する市内在住の個人。当該圏域は旧来から公園近くを好む需要によって支えられていたが、需要者の新規分譲地や郊外への嗜好変化等によって、既成地域に対する需要は減退傾向が続いている。圏域では特に土地の規模や街路の広狭等により、価格差が大きく現れる傾向にある。中心価格帯は、規模等個別性により異なるが概ね７００万円～１０００万円程度。 (2) 同一需給圏は旧高田地区の中心部の住宅地域一帯である。主たる需要者は旧高田地区中心部在住者及びその地縁者である。大規模商業施設背後の新興住宅地や周辺の新興住宅地の供給が進み、これらの地域との競合では規模の面、街路条件や利便性の面で競争力が劣る既成住宅地域の需要は弱含みで、地価は下落傾向が継続している。土地取引の中心価格帯は規模により異なるが７００万円～１０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益還元法は市場実態に適合せず、説得力が乏しいため適用しない。一方、取引事例比較法は規範性の優る事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理に適合した合理的な手法である。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検討した結果、比準価格の説得力は高いと判断される。以上、代表標準地との検討も踏まえ、説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益性を重視して地価が形成されていないため収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に、適切に補修性して得られた価格であり、市場性を反映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものと判断し、市場参加者に対する説得力も高いと思料する。よって代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南高田駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	130.4 坪 (431 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７
標準地の範囲
東	250 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	29 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高田城址公園の南方近くに存する敷地規模の大きい既成住宅地域
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後の狭隘道路沿いの地域に比べると地域環境は概ね良好であるが、需要者の新興地志向や適度な規模の選好、住民の高齢化等の影響より、需要は減退が続いている。当面、地価下落が継続と予測する。 (2)古くから存する既成住宅地域で画地規模が比較的大きく利便性も相応に高い。しかし市内の新興の住宅地域に対しては適正規模、居住環境等の面で選好性がやや劣るため、地価は下落傾向が継続するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ばい傾向。市況は一部改善等の動きがみられるが、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が認められる。 (2)上越市は、人口は減少が継続している。土地取引価格は住宅地商業地の一部で上昇がみられるが多くは下落基調。取引件数は横ばい傾向にある。
地域要因
(1)住環境に特段の変動はみられないが、規模と総額の観点から割高感が強く、市場性の低下が認められる。 (2)古くからの旧高田地区中心部の住宅地域であるが、新興の住宅地域と比較し、選好性は劣り地価も下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３公６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,874 円／平米 5万9,091 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,188 円／平米 11万3,026 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,613 円／平米 11万7,737 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３公８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,273 円／平米 11万1 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,993 円／平米 10万5,769 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,430 円／平米 11万7,132 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,545 円／平米 9万7,676 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,511 円／平米 11万7,399 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,810 円／平米 12万1,694 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,879 円／平米 11万2,004 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,662 円／平米 11万7,899 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情