路線価 (2023) 新潟県上越市大字上源入字野畔297-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大字上源入字野畔２９７番６
価格時点	2023 年
駅名	直江津駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	867万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	867万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円／坪 1平米 3万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に関川右岸、国道１８号と８号の交通結節点周辺に存する区画整然とした住宅地域一帯。主な需要者は市内在住の個人と建築業者等。関川東部地区の大型商業施設のほか新設の有田小学校にも近く、利便性が比較的高く、地域南方では都市計画道路の整備も進行している。交通アクセスに優れ区画整然とした宅地への選好性は高く、需要は底堅く推移している。土地の中心価格帯は、概ね８００万円から１０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、下源入交差点南東側（国道８号以南、上新バイパス以東、北陸自動車道以北、市街化区域内）の住宅地域を中心とし、広域的には同交差点周辺の住宅地域などを含む。当該圏域は、新設された小学校区を含んでおり、商業集積に勝る路線商業地域へのアクセス性に優れている。そのため、区画整然とした住宅地域には、圏域外からも含め根強い需要がある。そして、土地は概ね８００～１０００万円程度が需給の中心であり、地価は堅調に推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性等を指向する自用目的の取引が中心であり、経済合理性にかなう賃貸物件の想定が困難であること等から収益還元法の適用は出来なかった。取引事例比較法は規範性の高い事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理に適合した合理的な手法であり、比準価格は市場性を反映して説得力は高いと判断される。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、上源入地区や類似の住宅地域における取引事例を採用して試算したもので、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	直江津駅南東方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大字上源入字野畔２９７番６
標準地の範囲
東	100 m
西	110 m
南	110 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新設された有田小学校や新興の路線商業地域に近い住宅地域
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型商業施設等が集積する新興商業地域や新設の小学校にも近く、利便性の向上が認められる。また、地域南方では都市計画道路の工事等周辺整備が進んでおり、需要は底堅くやや強含みで推移すると予測する。 (2)西側に存する新興住宅地域に対する需要に陰りは見られず、地価は緩やかな上昇基調にある。波及的に近隣地域の地価は、堅調に推移して行くものとみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上越市の総人口減少率、生産年齢人口減少率、老年人口上昇率はともに県平均と同傾向。高齢化率は年々上昇しており、少子高齢化が進行している。 (2)旧上越市の人口は微減、世帯数はやや増加傾向。総じて地価は下落基調にあるが、区画整然とした利便性に勝る住宅地域の不動産需要は堅調。
地域要因
(1)環境に格別な変化はみられないが、有田小学校や都市計画道路の工事進捗等周辺整備に伴い、地域の選好性が増している。 (2)一部に農地利用が見られるものの、利便性が良く、居住の快適性が維持されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。南側が道路接面するため日照等の快適性が標準画地に比べて優れる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字上源入字野畔２９７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万677 円／平米 13万4,478 円／坪
推定価格 平米 坪	4万435 円／平米 13万3,678 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,510 円／平米 12万7,314 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調７０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字上源入字野畔２９７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万140 円／平米 13万2,703 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,328 円／平米 13万6,630 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,267 円／平米 12万6,511 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字上源入字野畔２９７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,426 円／平米 13万6,954 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,101 円／平米 13万5,880 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,056 円／平米 12万5,813 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字上源入字野畔２９７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,125 円／平米 9万2,981 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,439 円／平米 10万7,243 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,896 円／平米 12万5,284 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字上源入字野畔２９７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万810 円／平米 13万4,918 円／坪
推定価格 平米 坪	4万406 円／平米 13万3,582 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,852 円／平米 12万8,445 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情