路線価 (2023) 新潟県上越市頸城区下吉字屋敷添1676-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市頸城区下吉字屋敷添１６７６番１
価格時点	2023 年
駅名	黒井駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	704万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	706万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円／坪 1平米 2万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、直江津地区外周部を中心とする普通住宅地域一円であり、需要者は頸城区やその周辺の居住者及び地縁者が中心で、他の圏域からの需要も見込める。需給環境は、旧上越市内における普通住宅地の価格と比較して割安な価格水準であり、周辺には工業団地や産業団地が多いこともあり比較的に安定した需要が見込め、周辺には新規分譲も見られる。土地は６００～７００万円程度、新築建物付きで総額２０００万円程度の物件が需要の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は頸城区の南川地区を中心に、直江津区東部周縁や大潟区西部等に形成された住宅地域一帯。需要者は頸城区のほか、隣接の地域自治区に在住する個人だが、値頃感から合併前上越市からの転入者等も挙がる。近隣地域は合併前上越市に近接する位置関係から通勤等の利便性に比較的優れ、需要者の選好性は高い。周辺の分譲地の販売も好調であり、市場は底堅い動きをみせている。土地の中心価格帯は５００万円～８００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域であるが、近隣地域は賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 快適性を指向する自用目的の取引が中心であり、また経済合理的な賃貸物件の想定が困難な土地であること等から収益還元法の適用を断念した。一方、取引事例比較法は規範性の優る事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理に適合した合理的な手法である。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検討した結果、比準価格の説得力は高いと判断される。以上、説得力の高い比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	黒井駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市頸城区下吉字屋敷添１６７６番１
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	24 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	工業団地、産業団地に近い住宅地域
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工業団地、産業団地に近い住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)合併前上越市寄りに位置し、小学校との接近性にも優れる。また近傍で都市計画道路整備も進行し、商業集積地域へのアクセス性向上に対する期待も認められる。当面、地価は底堅く推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。上越市は人口が減少傾向で、一部を除き全体的に住宅地の需要は弱く、住宅地価格は下落基調にある。 (2)人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ばい傾向。市況は一部改善等の動きがみられるが、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が認められる。
地域要因
(1)工業団地、産業団地に近い住宅地域で、地域要因に変動はない。 (2)合併前上越市に近く、概ね区画整然とした画地を備えている。小学校のほか、整備中の都計道にも近く、利便性向上の期待も認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区下吉字屋敷添１６７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,611 円／平米 4万8,304 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,970 円／平米 7万9,245 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,711 円／平米 8万1,695 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区下吉字屋敷添１６７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,667 円／平米 8万8,161 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,476 円／平米 8万4,224 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,976 円／平米 8万2,571 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区下吉字屋敷添１６７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,896 円／平米 5万9,164 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,230 円／平米 7万6,798 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,427 円／平米 8万756 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区下吉字屋敷添１６７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万952 円／平米 10万2,327 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,711 円／平米 7万1,777 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,650 円／平米 7万8,187 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区下吉字屋敷添１６７６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,932 円／平米 7万9,119 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,827 円／平米 6万5,548 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,001 円／平米 7万6,041 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情