路線価 (2023) 新潟県上越市大潟区土底浜字浜橋道西1983 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番
価格時点	2023 年
駅名	土底浜駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	653万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	653万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円／坪 1平米 1万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大潟区の市街地及びその周辺の住宅地域一帯。典型的な需要者は大潟区在住の地縁者であるが、隣接の地域自治区（柿崎区、吉川区等）からの転入者も含む。圏域には区画整理された地域も存在するが、空地や割安な取引が比較的多く観察される。市場の需給は長期的に不均衡な状態にあり、地価は下方調整が続いている。土地の中心的な価格帯は概ね３００万円～７００万円程度であるが、少子高齢化や地域経済の不透明感等も影響し続落傾向にある。 (2) 同一需給圏は、大潟区の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人にほぼ限定される。旧柿崎区等からの流入もあるものの、旧上越市への人口の流出及び高齢化並びに大潟区内における宅地の供給過剰感等から条件の劣る宅地の需要は弱含みで推移している。土地は３００万円～７００万円程度が需要の中心価格帯と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が中心である住宅地域であり、また賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみ適用した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らし比準価格の再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、信頼性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の住宅地域であり居住の快適性を重視し、収益性を指向する地域ではないことから、収益価格は試算しない。比準価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土底浜駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	101.3 坪 (335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に畑地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	18 m
面積	340 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理地域に隣接する既成の住宅地域
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域の環境に大きな変化はみられず、進展性は乏しい。空地や未開発の土地も多く、また、隣接の区画整理地域の動向も停滞していること等を鑑みると、当該地域の需要は弱含みな状態が続くと予測される。 (2)区内においては利便性上位であるが、旧上越市方面への人口流出、高齢化等に加え、全体的な供給過剰感から需要の弱い状態が継続している。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大潟区の人口は減少、高齢化率は上昇、取引は減少傾向にある。先行きは物価高騰、コロナ禍の影響等によって不透明な状況。 (2)上越市の人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び高齢化率は県平均と同程度である。大潟区は人口は微減、世帯数は微増。
地域要因
(1)周辺を含め空地が多く、需要は弱含んでいる。隣接の区画整理地も同様の傾向にあり、地価は続落している。 (2)南側隣接の環境上位の住宅団地も空地が多く、供給過剰である中、環境等で劣後する地域は選好性が低く価格は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万902 円／平米 6万9,102 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,622 円／平米 7万1,482 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,462 円／平米 6万4,341 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,575 円／平米 6万1,409 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,214 円／平米 5万6,909 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,517 円／平米 6万4,523 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万20 円／平米 6万6,186 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,831 円／平米 6万2,255 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,215 円／平米 6万3,525 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
推定価格 平米 坪	2万956 円／平米 6万9,281 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,751 円／平米 6万5,297 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,932 円／平米 7万9,119 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,827 円／平米 6万5,548 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,268 円／平米 6万3,700 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情