路線価 (2023) 新潟県上越市頸城区上三分一344-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市頸城区上三分一３４４番１
価格時点	2023 年
駅名	黒井駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (1183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (1183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,101 円／坪 1平米 8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、頸城区を中心とする上越市郊外の農家住宅地域一円であり、需要者は当該地域に地縁的関係を有する者にほぼ限定され、他の圏域からの需要は見込めない。需給環境は、人口減少や高齢化、他の圏域への人口流出による過疎化等の影響により、農家住宅が多い市街化調整区域内の既成住宅地域の需要者は限定的である。土地取引は少なく、規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は頸城区の農家集落地域や既成住宅地域を中心に、隣接の地域自治区で形成された集落地域等一帯。需要者は地縁関係を有する個人であり、古家の取壊しを前提とした取引や既存の宅地に近接した土地等局地的な需要が多い。合併前上越市への転出、人口減少や少子高齢化に伴い郊外の集落地域は衰退傾向にあり、不動産需要は減退している。元々取引も少なく、取引事情も人的関係性等に左右される傾向が強いことから市場の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅が多い県道沿いの既成住宅地域で、近隣地域は賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が中心である既成の住宅地域であり、また賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみ適用した。比準価格は郊外の集落地域内の適切な事例を採用して規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らし比準価格の再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黒井駅南東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	357.8 坪 (1183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が多い県道沿いの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市頸城区上三分一３４４番１
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)地域の環境に大きな変化はみられず、今後も農地転用等宅地開発は少なく、既存の宅地が取引の中心と考えられる。合併前上越市への転出や少子高齢化等需要の減退は続き、今後も地価下落が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。上越市は人口が減少傾向で、一部を除き全体的に住宅地の需要は弱く、住宅地価格は下落基調にある。 (2)人口は減少、高齢化率は上昇、集落等の取引は減少傾向にある。先行きは物価高騰やコロナ禍の影響等によって不透明な状況。
地域要因
(1)農家住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に変動はない。 (2)頸城区の中心部と直江津方面に通じる幹線沿いであるが、特に地域環境に変化はなく、既存の集落形態が保たれている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区上三分一３４４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,305 円／平米 2万844 円／坪
推定価格 平米 坪	6,916 円／平米 2万2,864 円／坪
標準価格 平米 坪	8,136 円／平米 2万6,898 円／坪
査定価格 平米 坪	8,140 円／平米 2万6,911 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区上三分一３４４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,616 円／平米 1万8,566 円／坪
推定価格 平米 坪	7,473 円／平米 2万4,706 円／坪
標準価格 平米 坪	7,866 円／平米 2万6,005 円／坪
査定価格 平米 坪	7,870 円／平米 2万6,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調８０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区上三分一３４４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,700 円／平米 2万8,762 円／坪
推定価格 平米 坪	9,367 円／平米 3万967 円／坪
標準価格 平米 坪	9,007 円／平米 2万9,777 円／坪
査定価格 平米 坪	9,010 円／平米 2万9,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公８３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区上三分一３４４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,174 円／平米 2万411 円／坪
推定価格 平米 坪	6,502 円／平米 2万1,496 円／坪
標準価格 平米 坪	8,128 円／平米 2万6,871 円／坪
査定価格 平米 坪	8,130 円／平米 2万6,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４公２８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市頸城区上三分一３４４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,270 円／平米 4,199 円／坪
推定価格 平米 坪	8,056 円／平米 2万6,633 円／坪
標準価格 平米 坪	8,480 円／平米 2万8,035 円／坪
査定価格 平米 坪	8,480 円／平米 2万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情