路線価 (2023) 新潟県上越市大字黒田字坂口610-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大字黒田字坂口６１０番１外
価格時点	2023 年
駅名	上越妙高駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	679万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	679万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円／坪 1平米 1万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、狭義には旧上越市南西部の農家集落地域、並びに地価水準の低い郊外住宅地域などである。そして、広義には旧上越市内の農家集落地域全域が含まれる。典型的な需要者は地縁を有する個人である。また、資金力の乏しいファミリー層などの需要も想定されるが、総じて需要は弱い。また、取引が日常的に少ないことから取引価格はバラツキがあり、低廉な取引も散見される。そのため、宅地需給の中心的な価格帯を把握することが困難である。 (2) 同一需給圏は主に上越市の中心市街地近郊の農家集落地域一帯であるが、広域的には妙高市新井地域北部の集落地域等も含む。需要者は集落等の地縁者が多く、取引は古家の取壊しを前提とした既存の宅地のほか隣接地等局地的なものが中心的。近隣地域は上越妙高駅や山麓線とのアクセスに優れ、利便性は良いものの、現状は需要の喚起には至らず、地価は軟調な状態で推移している。中心価格帯は取引が少なく、規模や人的な影響等事情が様々なため見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は農家集落地域であり、地価は収益性に基づき形成されていない。取引事例比較法の適用に当たっては、広域的な地域分析に基づき適正を期し補修正及び要因比較を行った。比準価格は、近隣地域や類似地域における取引事例を価格判定の指標としており、実証的で市場参加者に対する説得力を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用目的の取引が中心である集落地域であり、また賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみ適用した。比準価格は集落地域として代替性が認められる取引のうち規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らし比準価格の再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上越妙高駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	164.2 坪 (543 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大字黒田字坂口６１０番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	35 m
面積	550 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	黒田小学校に近い農家集落地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小学校に近い利点はあるが、大規模商業施設などからは距離がある。また、農地や山林がみられる古い住宅地域であり、地縁のない者の市場参入は想定しにくい。従って、不動産の流通性が低下していくものと予測される。 (2)小学校や山麓線等に近く、利便性は概ね良好であるが、集落形態に特段の変化はない。積極的な開発等もなく、需要を喚起させる要因も認められないこと等から、地価は軟調な状態で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧上越市の人口は微減、世帯数はやや増加傾向。総じて地価は下落基調にあるが、区画整然とした利便性に勝る住宅地域の不動産需要は堅調。 (2)人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ばい傾向。市況は一部改善等の動きがみられるが、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が認められる。
地域要因
(1)古くからの農家集落地域であり、地域要因に変動はないものの、不動産需要が乏しく、地価は下落傾向にある。 (2)山麓線や上越妙高駅に近いが、地域内で新たな開発等はみられず、集落形態に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。個性は地域の中庸と捉えられる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公７０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字黒田字坂口６１０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,003 円／平米 3万9,682 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,463 円／平米 4万1,203 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,463 円／平米 4万1,203 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字黒田字坂口６１０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,344 円／平米 2万973 円／坪
推定価格 平米 坪	1万468 円／平米 3万4,607 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,258 円／平米 4万525 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公８３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字黒田字坂口６１０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,080 円／平米 3万9,936 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,279 円／平米 4万594 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,441 円／平米 4万1,130 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公８０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字黒田字坂口６１０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
推定価格 平米 坪	1万638 円／平米 3万5,169 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,679 円／平米 4万1,917 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情