路線価 (2023) 新潟県上越市西本町3-641 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市西本町３丁目６４１番
価格時点	2023 年
駅名	直江津駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	615万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	615万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円／坪 1平米 4万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧上越市の既成商業地域及び路線商業地域一帯と判定した。主たる需要者は市内または市外、県外の事業者である。商業地域の分散化、郊外化により繁華性は低下しているが、直江津ショッピングセンターへの出店や複合ビルのオープン等で一定の期待感も認められる。取引は少なく、また取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や条件等も様々であり中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は上越市内の商業地域及び商住混在地域一帯である。主たる需要者は上越市内外の個人事業者及び法人事業者である。直江津駅近辺は近年の大型テナント出店等で相応の期待感は継続しつつあるものの集客力のある大型店舗が集積する新興の商業地域と比較して、繁華性の劣る既成商業地域の需要は弱く、地価は下落傾向が継続している。取引件数は少なく、価格も業種等により条件や画地規模が様々であるため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸事例が少なく、賃料や各条件の想定には困難性が伴い、収益価格の相対的信頼性は劣るものと思料する。一方、比準価格は市場の実態を反映した客観的かつ実証的な価格であり、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法を適用したが、近隣地域は商業地域であるものの、自己使用による需要が多い地域であり賃貸事例が少なく、精度が低いため求められた収益価格の説得力は低い。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に試算されており、市場性を反映して実証的であり、説得力は高い。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地を規準とする価格との均衡にも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	直江津駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗や事務所、駐車場等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市西本町３丁目６４１番
標準地の範囲
東	150 m
西	60 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	直江津ショッピングセンターではテナントが充実してきている。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)直江津ショッピングセンターにはテナントが誘致され、複合ビルも建設された。期待感は認められるが、商業地の分散化等もあり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)直江津ショッピングセンターへの大型テナント出店等で活性化への期待感は継続しつつあるものの、大型商業施設集積地域や路線商業地域と比較して繁華性は劣ることから、需要は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び高齢化率は県平均と同程度である。宅地需要は住宅、商業ともに二極化傾向。 (2)上越市は、人口は減少が継続している。土地取引価格は住宅地商業地の一部で上昇がみられるが多くは下落基調。取引件数は横ばい傾向にある。
地域要因
(1)直江津ショッピングセンターのテナント出店に加え、免許センターの移転した複合ビルも建設された。今後の動向によっては期待感も認められる。 (2)直江津ショッピングセンターへの大型テナントの出店等で期待感は継続しつつあるものの、需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調８３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市西本町３丁目６４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,302 円／平米 12万6,626 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,939 円／平米 15万5,180 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市西本町３丁目６４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,415 円／平米 12万388 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,928 円／平米 14万1,920 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,661 円／平米 15万4,261 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調８０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市西本町３丁目６４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1,780 円／平米 5,885 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,030 円／平米 7万9,443 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,490 円／平米 15万7,002 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市西本町３丁目６４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,875 円／平米 9万2,155 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,305 円／平米 12万3,330 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,717 円／平米 15万1,140 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	南
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２調６９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市西本町３丁目６４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,611 円／平米 7万8,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,014 円／平米 10万5,838 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,668 円／平米 15万4,284 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情