路線価 (2023) 新潟県上越市西城町1-字四ノ辻通152-62外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外
価格時点	2023 年
駅名	高田駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万10 円／坪 1平米 4万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上越市中心市街地にある幹線道路沿いの商業地域。需要者は主に市内の法人事業者等で、圏域外からの需要も見込まれる。直江津から高田市街地を経て上越妙高駅方面へと続く旧国道沿いで、近隣地域周辺では飲食店や営業所等の多様な業種が見られる。重要幹線ではあるが代替機能を果たす国道や山麓線バイパス等が整備され、路線商業地としての相対的な地位は低下している。取引される土地は規模等まちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、上越市内の繁華性の高い商業地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は圏域内外の事業者で自己の事業所用の敷地として取得する一般法人事業者と判断した。上新バイパスが開通する以前の国道１８号の区間にあたり、繁華性は高かったが、県道（通称：山麓線）の開通や、上越ＩＣ周辺等新興地域への顧客の流出により、繁華性が相対的に低下した地域である。取引は事業目的により画地規模等が大きく異なるため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性が高い取引事例に基づき、価格形成要因を慎重に分析し比較検討した価格で、市場の実勢を反映しており市場参加者に対する説得力も高い。収益価格は自用建物での営業等が主であり、投資採算性を反映する賃貸市場としては未成熟であるため価格は低位に試算された。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、規範性の高い取引事例から求めた市場性を反映する比準価格の説得力は高いものと判断した。収益価格は賃貸事例が少なく賃料水準及び経費の把握が困難であり、また賃貸市場が未成熟のため当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高田駅東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、飲食店等が混在する幹線沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	375 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	事務所や飲食店等が混在する幹線県道沿いの商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上越市街地を南北に繋ぐ幹線沿いであり、今後も主要路線としての役割を担うと期待されるが、路商業施設の郊外化や分散化が続いていることから、相対的地位の低下傾向は避けられず、地価の下落傾向は続くと予測する。 (2)上越市直江津地区から妙高市新井地区までの間を南北に縦貫する山麓線の開通や、上越ＩＣ周辺等の新興商業地域への顧客の流出により、繁華性が相対的に低下した地域である。地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上越市過去５年間の推移は人口は減少、高齢化率は上昇。１年間の土地取引件数は概ね横ばいだが、新設住宅着工戸数は前年比減少で推移している。 (2)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。
地域要因
(1)主要な路線沿いで通行量も多いが、立地する業種は雑多で集客力のある専門店等は少ない。顧客誘引性等に優位性は認められない。 (2)地域要因に特段の変動は見られないものの、類似路線商業地域に比し競争力が劣り、顧客の質と量が減少し、繁華性の低下が認められる。
個別的要因	(1)概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,521 円／平米 17万3,634 円／坪
推定価格 平米 坪	5万210 円／平米 16万5,994 円／坪
標準価格 平米 坪	5万210 円／平米 16万5,994 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,376 円／平米 15万9,931 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,376 円／平米 15万9,931 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,788 円／平米 16万1,293 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,443 円／平米 15万235 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,292 円／平米 15万9,653 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公８３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,714 円／平米 18万4,190 円／坪
推定価格 平米 坪	6万869 円／平米 20万1,233 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,540 円／平米 16万473 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情