路線価 (2023) 新潟県上越市仲町3-字下田端82-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市仲町３丁目字下田端８２番１外
価格時点	2023 年
駅名	高田駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	684万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,123 円 1平米 3万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	684万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,123 円／坪 1平米 3万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高田駅を中心とする既成の商業地域及びその周辺の商住混在地域。需要者は市内の事業者を中心として、地縁性を有する個人も含まれる。郊外の商業地域への客足流出に加え、商業背後地である既成住宅地域の人口減少や高齢化、消費行動の多様化等の影響もあり、衰退傾向は続き需要は乏しい。取引は少なく画地規模もまちまちであり、古い建物が存したり個別の事情を内在するものも含まれるため、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は上越市内の商業地域及び商住混在地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は自己の店舗用の敷地として取得する個人事業者と判断した。地域経済の低迷、新型コロナウイルス感染症の影響等により夜の飲食等が減少し、大型ショッピングモール等の新興商業地域への顧客流出が続いているため、既成商業地域の需要は乏しい。不動産の取引件数は少なく、また不動産の利用目的等による取引事情等により市場の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要が乏しく経済合理性にかなう賃貸物件の経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。土地は収益性よりも取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にあると認められる。取引事例比較法により求めた比準価格は、複数の信頼性ある取引事例より、価格形成要因を慎重に比較検討して求めたもので、市場性を反映して実証的である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は自己の店舗用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行い求めた。需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高田駅南方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	6.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗が多く建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市仲町３丁目字下田端８２番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層飲食店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	35 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	飲食店舗等が多い高田駅近くの古い街並みの既成商業地域
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地の郊外化に伴い商業背後地人口は減少し、消費行動の多様化等、既存の商業地をとりまく環境は厳しい。また、間口狭小奥行長大な画地も多いため新規出店需要は乏しく、地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)近隣地域は小規模な古い飲食店舗等が多く、駅からも離れているため、集客力の弱い地域である。間口狭小奥行長大な画地が多いため新規出店はほとんど無く、衰退傾向のため地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２、３階建程度の飲食店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,123 円 1平米 3万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,123 円 1平米 3万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2022年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2019年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上越市過去５年間の推移は人口は減少、高齢化率は上昇。１年間の土地取引件数は概ね横ばいだが、新設住宅着工戸数は前年比減少で推移している。 (2)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。
地域要因
(1)古い街並みが続く既成商業地域で集客力は乏しく、飲食店舗等も出店エリアが分散し、商業地域としての相対的地位は低下し衰退傾向にある。 (2)従来からの歓楽街の衰退に加え、新型コロナウイルス感染症の拡大による夜の飲食等が減少したため、顧客の量が減少し、繁華性の低下が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市仲町３丁目字下田端８２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,524 円／平米 5万7,934 円／坪
推定価格 平米 坪	5万332 円／平米 16万6,398 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,410 円／平米 10万7,147 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市仲町３丁目字下田端８２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,026 円／平米 10万2,572 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,420 円／平米 12万405 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,202 円／平米 10万6,460 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市仲町３丁目字下田端８２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,362 円／平米 5万4,093 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,827 円／平米 9万5,302 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,748 円／平米 10万4,959 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市仲町３丁目字下田端８２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,327 円／平米 11万6,791 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,656 円／平米 11万4,573 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,853 円／平米 10万5,306 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情