路線価 (2023) 新潟県上越市春日野1-606外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市春日野１丁目６０６番外
価格時点	2023 年
駅名	春日山駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,310万 円 (1028 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万920 円 1平米 5万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,310万 円 (1028 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万920 円／坪 1平米 5万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上越市に存する路線商業地域及び新興商業地域一帯。典型的な需要者は圏域内外で広く事業展開する物販や飲食サービス業関連の事業者等。需要者は借地を選択するなど事業リスクを抑える傾向にあるが、集客の見込める幹線道路沿い等では積極的な需要もみられる。新型コロナウイルス感染症の影響もあるものの、需要は比較的堅調である。中心価格帯は業態による出店戦略の違いや規模等取得要件も異なるため見出し難い。 (2) 同一需給圏は、上越市内の幹線道路沿いの路線商業地域及び繁華性の高い商業地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は県内外の事業者で自己の店舗用の敷地として取得する一般法人事業者と判断した。店舗、営業所等が連たんしている繁華性の高い路線商業地域であるが、上越ＩＣ周辺及び上越高田ＩＣ周辺の路線商業地域との競合がある。取引は事業目的により画地規模及び取引価格等が大きく異なるため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用物件での営業が大半であるが、賃貸需要も見込めることから収益還元法も適用した。しかしながら、テナントの業態によって要件や規模等が異なり、また市場との相関性も希薄なことからその説得力は低い。一方、取引事例比較法は規範性の高い事例を中心に要因比較を行い、市場の実態に適合した実証的な手法である。試算価格の再吟味に係る適否等を検討した結果、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、規範性の高い取引事例から求めた市場性を反映する比準価格の説得力は高いものと判断した。収益価格は賃貸事例が少なく賃料水準及び経費の把握が困難であり、また近隣地域は賃貸市場が未成熟のため当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	春日山駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	310.9 坪 (1028 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗、医院等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市春日野１丁目６０６番外
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	250 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	45 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	上越市を南北に縦貫する山麓線沿いの区画整理済み路線商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地の分散化で競合するエリアは多いものの、直江津地区と高田地区とを結ぶ幹線沿いに位置し、近隣は住宅団地を背後に抱えており、路線沿いの商業施設が更新されながら、徐々に需給均衡に向かうと予測する。 (2)交通量の多い幹線県道（通称：山麓線）沿いに店舗、営業所等が連たんしている繁華性の高い路線商業地域であるが、類似路線商業地域との競争も激しいため、地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万920 円 1平米 5万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万920 円 1平米 5万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上越市過去５年間の推移は人口は減少、高齢化率は上昇。１年間の土地取引件数は概ね横ばいだが、新設住宅着工戸数は前年比減少で推移している。 (2)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。
地域要因
(1)他の新興商業地等との競合は認められるが、交通量も多く現状の繁華性は比較的安定的で供給も限られている。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。集客力の高い地域であるが、類似路線商業地域との競合により地域間競争も厳しく需要の分散化も見られている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。三方路地であり、出入の利便性や視認性、顧客誘引力等が標準画地に比べて優れている。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野１丁目６０６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,303 円／平米 12万18 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,316 円／平米 15万9,733 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,316 円／平米 15万9,733 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野１丁目６０６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,127 円／平米 10万2,906 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,401 円／平米 16万14 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,452 円／平米 15万6,876 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	13.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野１丁目６０６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,364 円／平米 19万6,257 円／坪
推定価格 平米 坪	5万883 円／平米 16万8,219 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,414 円／平米 16万57 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野１丁目６０６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,376 円／平米 15万9,931 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,376 円／平米 15万9,931 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市春日野１丁目６０６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,788 円／平米 16万1,293 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,443 円／平米 15万235 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,292 円／平米 15万9,653 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情