路線価 (2023) 新潟県上越市柿崎区柿崎字仲町6366-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市柿崎区柿崎字仲町６３６６番１
価格時点	2023 年
駅名	柿崎駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	615万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	615万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円／坪 1平米 2万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に柿崎区の商業地域、住商混在地域などであり、広域的には大潟区の類似地域を含む。典型的な需要者は地縁を有する個人事業主、零細法人である。但し、圏域内の商況は厳しさを増しており、既成商業地域の繁華性は消失し、出店需要は皆無に等しい。そして、廃業等に伴い店舗集積度が非常に低下しており、住宅地域化が進んでる。但し、住宅地需要も少なく、不動産取引は非常に低調である。そのため、土地需給の中心的な価格帯を把握しがたい。 (2) 同一需給圏は、上越市柿崎区の商業地域一帯と判定した。また広域的には旧上越市及び大潟区の商業地域も含む。区内における主たる需要者は地元の事業者等にほぼ限定される。路線商業地域への顧客流出、旧上越市や大潟区への人口の流出、高齢化等から区内での需要は乏しい。取引は少なく、また取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や条件等も様々であり中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域では繁華性が認められず、地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、状況類似性を有する地域などにおいて成立した取引事例を基礎として試算したもので、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格に基づいており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の建物を主とする地域であり、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しない。比準価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柿崎駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗のほか住宅等も混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市柿崎区柿崎字仲町６３６６番１
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	27 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	商業性が希薄化している近隣商業地域
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧上越市等への人口流出、郊外型路線商業地域の台頭、店主の高齢化、後継者難など、複合的な要因により近隣地域の商業性の希薄化はさらに続くものと予測する。 (2)柿崎区の中心商業地域であるが商業繁華性は低位で、顧客は郊外の路線商業地域へ流出しており、地域としては衰退傾向にある。人工減少や高齢化もあり需要は乏しく、今後も地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口規模が近い大潟区、頸城区と比較して、柿崎区の人口減少スピードは相対的に早い。そして、不動産の流通性が低下し続けている。 (2)上越市の人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び高齢化率は県平均と同程度である。柿崎区は人口世帯数とも減少。
地域要因
(1)柿崎区の中心的商業地域であったが衰退が顕著であり、商業性が希薄化し繁華さは消失している。 (2)既成の商業地域であり、商業繁華性は低位で、需要は乏しい。地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市柿崎区柿崎字仲町６３６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,768 円／平米 7万8,577 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,057 円／平米 7万9,532 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市柿崎区柿崎字仲町６３６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,274 円／平米 6万3,720 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,731 円／平米 7万1,843 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,308 円／平米 8万362 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市柿崎区柿崎字仲町６３６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,937 円／平米 5万9,300 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,295 円／平米 6万483 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,698 円／平米 7万8,346 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市柿崎区柿崎字仲町６３６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,276 円／平米 8万256 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情