路線価 (2023) 新潟県上越市富岡3441 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市富岡３４４１番
価格時点	2023 年
駅名	春日山駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,850万 円 (1397 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	9,860万 円 (1397 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,404 円／坪 1平米 7万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧市内の路線商業地域、駅前商業地域である。典型的な需要者は、自動車利用客を顧客とし広域的に事業展開する法人である。上越ＩＣ北西側一帯は、広域的商圏を有する市内屈指の商業地域である。当該地域では新規出店などがあり、依然として商業集積は他の地域を凌駕している。そして、潜在的に根強い需要があるとみられるが、出店余地は限られている。そのため、取引が顕在化しにくいことなどもあって、需要の中心的な価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は市内の商業集積地域及び路線商業地域等。需要者は小売等サービス業関連事業者であり、大手資本のほか地元事業者も含む。近隣地域は高い商業集積や集客力等に着目した需要に底堅さがあり、好調な事業者による参入、拡充の顕在化等のほか、近傍の都計道延伸による顧客誘因等の長期的視野による期待も認められる。但し、景気後退リスク等による慎重な動きもみられる。中心価格帯は需要者の業種等によって留保価格等条件が異なり見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では地価と収益性の相関関係が希薄であり、低位に試算された収益価格は説得力に欠ける。一方、比準価格は、同一路線沿いの商業地域などにおいて成立した取引事例を基礎としており、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格に基づいており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、収益価格は参考に留めるものとし、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 賃貸需要を考慮し収益還元法も用いたが、テナントの業態等によって要件等が異なり、中心的並びに長期安定した賃料水準の査定が見極め難い状況にある。さらに市場との相関性も希薄なことから説得力は劣る。一方、取引事例比較法は競合性等も踏まえ、広域的に事例を収集し、要因比較を適切に行い、市場の実態と適合している。試算価格の再吟味に係る適否等を検討した結果、比準価格の説得力は高い。以上、説得力の高い比準価格を重視し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	春日山駅東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	422.6 坪 (1397 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗等が多く集積する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市富岡３４４１番
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	45 m
面積	1350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	各種店舗等が集積し広域的な商圏を有する商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域及び周辺一帯の商業集積の程度、店舗構成、背後住宅地域の質と量などに鑑みれば、近隣市域の商業的優位性は揺るがないものと思料される。よって、当面、地価は堅調に推移していくものと予測される。 (2)広域的な商圏を擁する商業集積地域であり、背後の消費世帯増等も影響し、優位性が高まりつつある。需要は持ち直しの動きが続くと期待されるが、景気の先行き不透明感もあり、地価は緩やかな上昇にとどまると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	平家建店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 23万2,412円 1平米 7万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 23万2,412円 1平米 7万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内景気は一部に改善の動きがみられるが、原材料高騰などの影響により先行き不透明感が漂う。人口減少などを背景に不動産の流通性は低下傾向。 (2)人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ばい傾向。市況は一部改善等の動きがみられるが、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が認められる。
地域要因
(1)近隣地域及び周辺一帯は高い商業集積を誇っており、顧客吸引力が強く、高い競争力が維持されている。 (2)広域的な商圏特性を有する地域であり、他の類似地域に比べて競争力が優り、安定した地位を保っている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地であり、視認性や利便性等が優る。この個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市富岡３４４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,348 円／平米 14万2 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,602 円／平米 14万842 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,302 円／平米 22万2,500 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市富岡３４４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,515 円／平米 14万555 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,743 円／平米 22万652 円／坪
査定価格 平米 坪	7万100 円／平米 23万1,751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	東
側道幅員2	7.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市富岡３４４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,788 円／平米 16万1,293 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,443 円／平米 15万235 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,437 円／平米 21万9,641 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公８３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市富岡３４４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,714 円／平米 18万4,190 円／坪
推定価格 平米 坪	6万869 円／平米 20万1,233 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,482 円／平米 22万3,095 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情