路線価 (2023) 新潟県上越市中郷区板橋字東浦462-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外
価格時点	2023 年
駅名	二本木駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	445万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	445万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円／坪 1平米 1万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中郷地区の商業地域及び商住混在地域等を中心とし、広域的には妙高市妙高地区及び妙高高原地区の商業地域等も含まれる。圏域内では総じて収益性の低下が著しく、商業性が希薄化して住宅地域化が進んでいる。典型的な需要者は、地元の個人事業主などだが、衰退傾向にある商業地域への出店需要は皆無に等しい。また、人口減少等に伴い、住宅地需要も極めて乏しい。そのため市場は冷え込んでおり、不動産需給の中心的な価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、上越市中郷地区の商業地域及び商住混在地域を中心として隣接する妙高市の商業地域及び商住混在地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、自己の店舗用の敷地として取得する当該地域に地縁のある個人事業者と判断した。圏域内の商業地域等は衰退傾向であり新規出店は見られず、さらに後継者不足による店舗閉鎖等により商業性を失いつつある。不動産需要は希薄で取引が少ないため市場における中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣は古くからの二本木駅前の商業地域ではあるが、自己所有の小規模店舗や戸建住宅が混在する地域で賃貸市場は成立していないことから、収益価格は試算し得なかった。全般的に取引事例は少ないものの、比準価格は信頼性の高い取引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映し実証的である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映し説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は自己の店舗用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行い求めた。需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二本木駅南東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	130.7 坪 (432 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗と住宅が混在する駅前の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	40 m
面積	440 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	零細店舗と住宅等が混在する繁華性が非常に乏しい近隣商業地域
街路	６．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平成３０年に二本木駅がリニューアルされたが、周辺地域活性化への寄与は認められない。圏域外からの集客が見込まれない近隣地域の商況は厳しく、商業性が消失する懸念は拭えない。地価の下落は続くものと予測する。 (2)二本木駅に近いが、商業施設の種類、規模、集積度等が低く、繁華性の低下が継続している商業地域である。人口減少と高齢化が進んでおり、新規出店は見られず、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2022年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2019年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上越市全体の人口は微減、世帯数はやや増加傾向ではあるものの、中郷区は人口約３３３０、世帯数約１３３０で人口、世帯数ともに減少傾向が強い。 (2)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。
地域要因
(1)駅には近いものの人通りは少なく、商業性の低下が著しい。圏域外からの参入は見込めず、新規需要は乏しい。 (2)地域要因に特段の変動は見られないものの、商業施設の種類、規模、集積度等が低く、繁華性の低下が進行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３調５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,495 円／平米 4,942 円／坪
推定価格 平米 坪	1万266 円／平米 3万3,939 円／坪
標準価格 平米 坪	1万380 円／平米 3万4,316 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公８０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,653 円／平米 8,771 円／坪
推定価格 平米 坪	9,068 円／平米 2万9,979 円／坪
標準価格 平米 坪	1万316 円／平米 3万4,105 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,490 円／平米 3万7,986 円／坪
推定価格 平米 坪	9,989 円／平米 3万3,024 円／坪
標準価格 平米 坪	1万162 円／平米 3万3,596 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万541 円／平米 3万4,849 円／坪
推定価格 平米 坪	1万288 円／平米 3万4,012 円／坪
標準価格 平米 坪	1万278 円／平米 3万3,979 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情