路線価 (2023) 新潟県上越市大和5-1737 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大和５丁目１７３７番
価格時点	2023 年
駅名	上越妙高駅 から 160m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円／坪 1平米 5万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧市内の駅前商業地域、路線商業地域である。典型的な需要者は市内の法人だが、大規模画地については広域的に事業展開する圏域外の法人需要もある。自動車利用客中心の商圏であり、駅を核とした商業地域は総じて衰退傾向にある。他方、上越妙高駅周囲の商業エリアは、緩やかな発展軌道にあるが、駅の拠点性が高まっているとは言い難い。いずれにしろ、需要者の業種業態、出店戦略などが大きく異なるため、需要の中心的な価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は主に市内の商業集積地域及び路線商業地域等。需要者は県内外で事業展開する観光、小売、サービス業等の事業者等。近隣地域は新幹線駅に至近し、駅利用に伴う集客効果や広域な商圏等をターゲットとした需要が見込まれる。現状は駐車場等低利用が多く、慎重論もあるが、上越地域の拠点集積効果や都市整備による投資の展望等長期的効果の期待等も影響し、市場は概ね横ばい状態にある。中心価格帯は取引が少なく、業種等で条件が異なり見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では地価と収益性の相関関係が希薄であり、低位に試算された収益価格は説得力に欠ける。一方、比準価格は、上越妙高駅や高田駅周辺の商業地域の取引事例を基礎として試算したもので、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格に基づいており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、収益価格は参考に留めるものとし、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 賃貸需要を考慮し収益還元法を用いたが、現状は過渡的なため予測性が強く、またテナントの業態によって要件等が異なり、中心的及び安定した収支査定が見極め難い。さらに市場との相関性も希薄なことから説得力は低い。一方、取引事例比較法は代替性等を踏まえて広域的に事例を収集し、要因比較を適切に行い、市場の実態を反映している。試算価格の再吟味に係る適否等を検討すると比準価格の説得力は高いことから、比準価格を重視し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上越妙高駅南方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	新幹線駅に近接し、土地利用の転換が進む地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大和５丁目１７３７番
標準地の範囲
東	100 m
西	90 m
南	70 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	24 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	低層店舗、共同住宅などが見られる新幹線駅西口の新興地域
街路	１２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域及び周辺は安定的に発展し、徐々に商業的に熟成していくことが期待される。なお、数多ある暫定的な駐車場利用は、利用率の低下に伴い事業継続困難となる可能性もあり、その動向に留意していく必要がある。 (2)上越妙高駅は広域的な拠点性を備える上越地域の玄関口として定着しつつある。現状は駐車場等暫定的な利用が目立ち、今後の進展を見据える動きと考えられるが、将来的には徐々に宅地として移行化が進むと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	平家建店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内景気は一部に改善の動きがみられるが、原材料高騰などの影響により先行き不透明感が漂う。人口減少などを背景に不動産の流通性は低下傾向。 (2)人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ばい傾向。市況は一部改善等の動きがみられるが、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が認められる。
地域要因
(1)上越妙高駅西口側では、複合店舗やマンションなどが完成し、街の輪郭が見えており、近隣地域は安定軌道に入りつつある。 (2)駐車場等による利用のほか、徐々に宅地利用や画地分割等が図られているが、地域環境が変容するような大きな動きはみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)中庸的な画地であり、区画整理施行後、変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３公７７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大和５丁目１７３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,327 円／平米 14万9,851 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,438 円／平米 14万6,912 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,930 円／平米 18万1,599 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	12.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大和５丁目１７３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,272 円／平米 12万9,833 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,272 円／平米 12万9,833 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,080 円／平米 18万2,094 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大和５丁目１７３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,026 円／平米 10万2,572 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,420 円／平米 12万405 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,932 円／平米 18万1,605 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大和５丁目１７３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,327 円／平米 11万6,791 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,656 円／平米 11万4,573 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,807 円／平米 18万4,498 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情