路線価 (2023) 新潟県上越市大字福橋字前田744-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大字福橋字前田７４４番２
価格時点	2023 年
駅名	直江津駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (2566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (2566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,895 円／坪 1平米 9,950 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上越市内及び近郊の工業地域等一帯。主な需要者は地元事業者だが、用地面積の確保が容易で拡張性の高い工業団地では資本規模の大きい圏外法人も含む。需要者は用地価格の他、輸送等物流の利便性や産業集積等生産環境、自治体提供の団地では優遇制度等にも着目して用地選定を行う。圏域は単価ベースでは近似した価格帯の工業団地が多く、規模と単価の弾力性は小さい傾向にあるが、業態により需要規模等が異なり、中心的な総額水準は見出し難い。 (2) 同一需給圏は上越市の工業地域一帯と判定した。主たる需要者は地元事業者がメインである。地域は概ね熟成しており動きが少ない。また、他の競合する工業団地や分譲地等との比較において環境、集積度、街路条件等について特段の優位性は見当たらない。取引は少なく、また取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や条件等も様々であり中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用建物での営業や操業が多く、賃貸投資を前提とする土地需要は限定的であるため収益還元法は適用しない。取引事例比較法は、市場の価格形成に則して要因比較を行い、規範性の優る事例を中心に査定した。その結果、比準価格は実証的であり、市場参加者に対する説得力が高い。工業地を取り巻く情勢や企業動向等にも留意し、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の工場等を主とする地域であり、収益価格は試算しない。取引事例は客観性を確保した実証的な価格であり信頼性は高いと思料する。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	直江津駅東方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	776.2 坪 (2566 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	運輸や木材関連の事業所、工場等が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大字福橋字前田７４４番２
標準地の範囲
東	520 m
西	210 m
南	130 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	70 m
面積	2500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道２５３号背後に工場、営業所等が立地する工業団地
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣で都計道の建設が進行中であり、開通後は直江津港や商業集積地域等へのアクセス性及び物流性の向上が期待される。上越市北部の工業地の供給不足感もあり、今後の地価は強含みな傾向と予測される。 (2)やや古い工業団地で競合する他の工業団地との比較においてはやや劣後するが、地価下落は概ね落ち着いているものと思料する。なお、地域の西方では上越ＩＣから黒井港への都市計画道路の工事がなされている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,895 円 1平米 9,950 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,895円 1平米 9,950円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ばい傾向。市況は一部改善等の動きがみられるが、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が認められる。 (2)人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び高齢化率は県平均と同程度である。宅地需要は二極化傾向。
地域要因
(1)県営産業団地等に比べて競争力がやや弱いものの、近隣で都市計画道路整備が進行中であり、物流性向上の期待が高まりつつある。 (2)都市計画道路の期待感がある事、また概ね熟成した工業団地である事等を鑑みると、価格は概ね横ばいと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３公２８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字福橋字前田７４４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,923 円／平米 5万5,947 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,052 円／平米 5万3,068 円／坪
標準価格 平米 坪	1万64 円／平米 3万3,272 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調７０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字福橋字前田７４４番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,410 円／平米 2万4,497 円／坪
推定価格 平米 坪	7,410 円／平米 2万4,497 円／坪
標準価格 平米 坪	1万82 円／平米 3万3,331 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字福橋字前田７４４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,982 円／平米 3万3,000 円／坪
推定価格 平米 坪	1万32 円／平米 3万3,166 円／坪
標準価格 平米 坪	1万32 円／平米 3万3,166 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字福橋字前田７４４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8 円／平米 3万3,086 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	13.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情