路線価 (2023) 新潟県阿賀野市保田字川原田4369-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 阿賀野市新潟県阿賀野市保田字川原田４３６９番６
価格時点	2023 年
駅名	水原駅 から 8500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	492万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	497万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円／坪 1平米 1万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阿賀野市の内、旧安田町の一般住宅地域である。需要者は地元在住者や地縁者にほぼ限定され、地区外からの転入は少ない。人口減少に加えて、旧水原町や地区内の他の分譲地等への需要流出も見られる。土地は４００～６００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度の物件が需要の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は阿賀野市安田地区及びその周辺地区に所在する住宅地域である。主な需要者は阿賀野市内に居住する一次取得者であり、市外からの転入者は少ない。分譲地や新興住宅地域に対する一定の需要は存するが、市中心部の水原地区や新潟市方面に近い京ヶ瀬地区と比較して、接近条件に劣る安田地区に対する需要はやや弱い。土地については４００～６００万円程度、新築戸建については２０００～２５００万円程度が市場の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は極めて少なく、自己使用目的の戸建住宅用地取引が中心となっている地域であり、十分な賃貸需要を見込むことが困難であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似地域内の取引事例を採用し、慎重に補修正、要因比較を行って求めたものであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ、代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己所有の戸建住宅が多い地域であり、賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していない地域であるため、収益価格の試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水原駅南方
距離	8500 m
土地の状態
土地面積	85 坪 (281 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿賀野市新潟県阿賀野市保田字川原田４３６９番６
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧安田町中心部を走るバス通りの背後に位置する一般住宅地域である。値頃感はあるが、人口減少により、宅地需要が限られる中、当面、現状維持程度で推移するものと予測される。 (2)郊外の住宅地域として今後も現環境を維持しながら推移するものと予測する。水原地区の住宅地域に比べて需要が弱く、地価は下落傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)阿賀野市は人口減少が顕著であり、高齢化率も県平均を上回る。新型コロナの影響もあり、県内の企業収益、消費、雇用・所得環境はいずれも厳しい。 (2)阿賀野市の人口減少率は県平均を上回っており、世帯数は増加傾向が続いている。直近では土地取引件数、新設住宅着工戸数ともに減少となっている。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はないが、人口減少や他地区への需要流出等により、住宅地需要は縮小傾向にある。 (2)周辺の新興住宅団地では取引も見られており、一定の需要は認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市保田字川原田４３６９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,935 円／平米 5万5,987 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,177 円／平米 5万6,787 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,708 円／平米 5万8,543 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市保田字川原田４３６９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,857 円／平米 6万5,647 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,977 円／平米 6万6,044 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,524 円／平米 5万7,934 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市保田字川原田４３６９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,875 円／平米 5万9,095 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,410 円／平米 5万7,557 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,502 円／平米 6万1,168 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市保田字川原田４３６９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,139 円／平米 4万132 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,458 円／平米 6万4,328 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,420 円／平米 5万7,591 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情