路線価 (2023) 新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺1291-453 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 阿賀野市新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３
価格時点	2023 年
駅名	水原駅 から 9500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	97万9,000 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,861 円 1平米 5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	97万9,000 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,861 円／坪 1平米 5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阿賀野市の別荘地域及びその周辺部の住宅地域等である。需要者は阿賀野市及び新潟市を含む近隣市町在住の個人が中心である。建物付物件が散発的に取引されているが、別荘自体の需要が限られており、総じて割安な取引価格が多い。取引される画地規模や価格は様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は阿賀野市の別荘地域及びその周辺の住宅地域である。需要者は阿賀野市及び近隣市町域在住の個人が中心である。資産保有目的の取引はほとんどなく、別荘利用又は永住目的の取引が中心である。別荘地の取引市場では、都心部への接近条件に劣る地域や全国的なブランド力を有しない地域に対する需要は低迷している。建物付きの格安物件の取引も見られる等、取引される画地規模や価格は様々であり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が成立していないものと認められることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は近距離圏内の取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って試算したものであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ、代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって、当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の建物を中心とする別荘地域であり、賃貸市場が形成されていない地域であるため、収益価格の試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水原駅東方
距離	9500 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	別荘
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	別荘等が多い傾斜地上に開発された分譲別荘地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿賀野市新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	別荘住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	12 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	真光寺ヴィレッジ内に存する。
街路	６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)別荘分譲地であるが、昨今の社会経済状況から、別荘需要そのものが縮小しており、オーナーの高齢化等に伴い、建物付物件の割安価格での処分が、取引態様の主流となっている。今後も買手市場が続くものと予測される。 (2)周辺には老朽化した建物や原野化した空地も見られる等、別荘地域に対する需要は当面弱含みと予測され、地価も下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の別荘住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万6,861 円 1平米 5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万6,861 円 1平米 5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万6,861円 1平米 5,100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 1万7,191円 1平米 5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万6,861円 1平米 5,100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 1万7,191円 1平米 5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)阿賀野市は人口減少が顕著であり、高齢化率も県平均を上回る。新型コロナの影響もあり、県内の企業収益、消費、雇用・所得環境はいずれも厳しい。 (2)阿賀野市の人口減少率は県平均を上回っており、世帯数は増加傾向が続いている。直近では土地取引件数、新設住宅着工戸数ともに減少となっている。
地域要因
(1)別荘オーナーの高齢化等による利用頻度の減少、維持管理の困難性等から、低価格での資産処分が取引の中心となっている。 (2)地域要因に特段の変動はないが、当別荘地域に対する需要は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,877 円／平米 1万2,817 円／坪
推定価格 平米 坪	3,792 円／平米 1万2,536 円／坪
標準価格 平米 坪	5,056 円／平米 1万6,715 円／坪
査定価格 平米 坪	5,060 円／平米 1万6,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,443 円／平米 4万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	9,371 円／平米 3万981 円／坪
標準価格 平米 坪	8,925 円／平米 2万9,506 円／坪
査定価格 平米 坪	8,930 円／平米 2万9,523 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,506 円／平米 1万4,897 円／坪
推定価格 平米 坪	4,917 円／平米 1万6,256 円／坪
標準価格 平米 坪	5,176 円／平米 1万7,112 円／坪
査定価格 平米 坪	5,180 円／平米 1万7,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,453 円／平米 1万8,028 円／坪
推定価格 平米 坪	5,302 円／平米 1万7,528 円／坪
標準価格 平米 坪	5,050 円／平米 1万6,695 円／坪
査定価格 平米 坪	5,050 円／平米 1万6,695 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市次郎丸字真光寺１２９１番４５３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,085 円／平米 1万3,505 円／坪
推定価格 平米 坪	3,987 円／平米 1万3,181 円／坪
標準価格 平米 坪	5,863 円／平米 1万9,383 円／坪
査定価格 平米 坪	5,860 円／平米 1万9,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情