路線価 (2023) 新潟県佐渡市新穂潟上1825-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 佐渡市新潟県佐渡市新穂潟上１８２５番３外
価格時点	2023 年
駅名	天王下停駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	444万 円 (1207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万2,166 円 1平米 3,680 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	444万 円 (1207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万2,166 円／坪 1平米 3,680 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐渡市内における農村住宅地域一円。需要者は、地元在住者や地縁者等にほぼ限定され、島外からの流入者はほとんど見込めない。中心部より離れた農家住宅地で、交通接近条件に劣り、住民の高齢化も進行しており、不動産の需要は乏しく、農村宅地に対する地域の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況である。 (2) 同一需給圏は、旧新穂村を中心とする佐渡市内農村部の住宅地域であり、需要者は当該地域に地縁を有する個人にほぼ限定される。取引が低調であり、事情を含も取引も多いことから、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格を求めるにおいて農家集落地域で、事例が少ないため広範囲に採用したが、適切に比較検討を行っており、規範性の高い取引事例を中心に価格決定していることから説得力ある価格が求められたといえる。土地取引は自用目的が支配的であることから市場性を反映した比準価格を標準に、上記のとおり鑑定評価額を決定した。なお、収益還元法は、賃貸物件が皆無で、賃貸市場も成立していないものと認められることから非適用とした。 (2) 農家住宅を主とした住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益還元法は非適用とした。地元居住者による自己使用目的での需要が中心であり、当該需要者は現実の取引価格を踏まえて意思決定を行うことから、当該価格を直接的に反映した比準価格が最も説得力を有する。したがって、比準価格もって鑑定評価額とした。
交通
交通施設	天王下バス停北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	365.1 坪 (1207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周囲に農地が見られる小規模な農家住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐渡市新潟県佐渡市新穂潟上１８２５番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	加茂湖南岸に近い新穂地区の農家住宅地域。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周囲に農地が見られる小規模な農家住宅地域で、特に大きな変動要因はないが、人口減少、高齢化等を背景に、農家集落への宅地需要は弱く、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)周囲に農地が見られる小規模な農家住宅地域である。農業収益の減少と、過疎化、高齢化等を背景に、地域の衰退傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万2,166 円 1平米 3,680 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万2,166 円 1平米 3,680 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万2,166円 1平米 3,680円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 1万2,298円 1平米 3,720円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万2,166円 1平米 3,680円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 1万2,298円 1平米 3,720円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐渡市の人口・世帯数は減少傾向にある。県内経済は新型コロナウイルスの影響から持ち直しの動きが見られるが、一部では厳しい状況が続いている。 (2)佐渡市は過去５年間で総人口、世帯数ともに減少。高齢化率も県平均を大きく上回る。
地域要因
(1)環境条件等に大きな変化はないが、市街地から離れた農家集落で、利便性に劣ることから、宅地に対する需要は弱い状況が続いている。 (2)旧新穂村外れの農家集落地域である。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市新穂潟上１８２５番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,632 円／平米 1万2,007 円／坪
推定価格 平米 坪	5,090 円／平米 1万6,828 円／坪
標準価格 平米 坪	3,710 円／平米 1万2,265 円／坪
査定価格 平米 坪	3,710 円／平米 1万2,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調７３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市新穂潟上１８２５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,538 円／平米 1万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	4,506 円／平米 1万4,897 円／坪
標準価格 平米 坪	3,649 円／平米 1万2,064 円／坪
査定価格 平米 坪	3,650 円／平米 1万2,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市新穂潟上１８２５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,169 円／平米 1万477 円／坪
推定価格 平米 坪	4,970 円／平米 1万6,431 円／坪
標準価格 平米 坪	3,550 円／平米 1万1,736 円／坪
査定価格 平米 坪	3,550 円／平米 1万1,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市新穂潟上１８２５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,054 円／平米 1万3,403 円／坪
推定価格 平米 坪	4,229 円／平米 1万3,981 円／坪
標準価格 平米 坪	3,831 円／平米 1万2,665 円／坪
査定価格 平米 坪	3,830 円／平米 1万2,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情