土地路線価格
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路線価 (2023) 新潟県佐渡市宮川字西高野1270-12外 坪・平米

2023
路 線 価
新潟県 佐渡市
新潟県佐渡市宮川字西高野1270番12外 (佐渡)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の多い区画整然とした郊外の住宅地域)
  • 本光寺前停駅 から 600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 新潟県 佐渡市新潟県佐渡市宮川字西高野1270番12外
価格時点 2023
駅名 本光寺前停駅 から 600m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
257万
(287 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 2万9,589
1平米 8,950
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
258万
(287 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 2万9,754 円/坪
1平米 9,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐渡市内の一般住宅地域一円。需要者は、市内在住者や地縁者等が中心で、島外からの転入はほとんど期待できない。人口減少や高齢化による不動産需要は縮小しており、宅地供給も市街地周辺に限られており、不動産取引は少ない状況にある。取引価格は規模等によりまちまちであるが、土地は総額で500万円以下、新築の戸建物件はほとんど見られない。

(2) 同一需給圏は、佐渡市畑野地区およびその周辺の住宅地域である。主な需要者は、周辺地域住民及び地縁者が中心であり、島外からの転入は極めて少ない。人口減少、高齢化が進み、地元経済の低迷を反映して既成住宅地の宅地需要は限定される。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確に見いだせない状況である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心部より離れた高台にある農家集落内に開発された住宅地で、貸家等に対する需要も期待できず、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないことから収益還元法は適用できなかった。比準価格は、取引が少ないため広範囲から選択したものの、規範性の高い事例より求めており、地域の地価水準を反映して実証的であるといえる。自用目的の取引が中心の住宅地であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における佐渡市畑野地区及びその周辺の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、自用の戸建住宅が多い地域であり賃貸市場は成立していないため適用しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 本光寺前バス停南方
距離 600 m
土地の状態
土地面積 86.8 坪 (287 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 70
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の多い区画整然とした郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 佐渡市新潟県佐渡市宮川字西高野1270番12外
標準地の範囲
30 m
西 50 m
50 m
120 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 18 m
面積 250 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 基準方位北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 70
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農村部において古くに開発された住宅団地で、人口・世帯数の減少や地域経済の低迷が続いており、宅地需要は弱く、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。

(2)一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であるが、人口減少・高齢化等により、新規の宅地需要は少なく、地価は下落傾向が続くものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 2階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 2万9,589
1平米 8,950
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 2万9,754
1平米 9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 2万9,589
1平米 8,950
前年から次年への変動率 -2.8 %
2022年
1坪 3万448
1平米 9,210
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 2万9,754
1平米 9,000
前年から次年への変動率 -2.3 %
2019年
1坪 3万448
1平米 9,210
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)佐渡市の人口・世帯数は減少傾向にある。県内経済は新型コロナウイルスの影響から持ち直しの動きが見られるが、一部では厳しい状況が続いている。

(2)佐渡市の人口減少率・高齢化率は県平均を大きく上回っている。令和4年の土地取引件数、住宅着工戸数はともに減少傾向で推移している。

地域要因
(1)人口減少等を背景に、市内の限られた住宅需要も金井等の市街地に集まる傾向で、農家住宅地内に開発された住宅地への需要は減少している。

(2)畑野地区における既成住宅地域で、新規需要は限られ、低廉での取引も見受けられる。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 3調73
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 佐渡市
地域 新潟県佐渡市宮川字西高野1270番12外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
7,183 円/平米
2万3,747 円/坪
推定価格 平米
7,845 円/平米
2万5,936 円/坪
標準価格 平米
8,688 円/平米
2万8,723 円/坪
査定価格 平米
8,860 円/平米
2万9,291 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 4調73
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 佐渡市
地域 新潟県佐渡市宮川字西高野1270番12外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
7,343 円/平米
2万4,276 円/坪
推定価格 平米
8,423 円/平米
2万7,846 円/坪
標準価格 平米
8,692 円/平米
2万8,736 円/坪
査定価格 平米
8,870 円/平米
2万9,324 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5公73
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 佐渡市
地域 新潟県佐渡市宮川字西高野1270番12外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
4,681 円/平米
1万5,475 円/坪
推定価格 平米
6,167 円/平米
2万388 円/坪
標準価格 平米
8,835 円/平米
2万9,209 円/坪
査定価格 平米
9,010 円/平米
2万9,787 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5公76
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 佐渡市
地域 新潟県佐渡市宮川字西高野1270番12外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
8,642 円/平米
2万8,570 円/坪
推定価格 平米
1万1,477 円/平米
3万7,943 円/坪
標準価格 平米
8,514 円/平米
2万8,147 円/坪
査定価格 平米
8,680 円/平米
2万8,696 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南西
側道幅員1 2.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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