路線価 (2023) 新潟県佐渡市畑野字何代甲372-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 佐渡市新潟県佐渡市畑野字何代甲３７２番８
価格時点	2023 年
駅名	畑野十字路停駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	373万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	376万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円／坪 1平米 1万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐渡市内の一般住宅地域。需要者は、市内在住者や地縁者等が中心で、島外からの転入はほとんど期待できない。人口減少や高齢化による不動産需要の縮小から宅地供給はかなり限られており、民間の土地取引は少ない。新築戸建の供給はほとんどなく、土地は所得水準や金融機関の融資状況等から総額で５００万円以下と考えられる。 (2) 同一需給圏は、佐渡市畑野地区及びその周辺の住宅地域である。主な需要者は、周辺地域住民及び地縁者が中心であり、島外からの転入は極めて少ない。人口減少、高齢化が進み、地元経済の低迷を反映して既成住宅地の宅地需要は限定される。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確に見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には未利用地も多く、アパート等の収益物件は見当たらず、賃貸事業が成り立つ地域でないことから収益還元法は非適用とした。比準価格は、広範囲からの事例も採用したが、規範性の高い事例を中心に求められていることから、客観的妥当性が高いものと思料する。取引は自己使用目的が多く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における佐渡市畑野地区及びその周辺の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、事業所等も見られるが、自用の戸建住宅が多い地域であり賃貸市場は成立していないため適用しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	畑野十字路バス停北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所等も見られるバイパス沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐渡市新潟県佐渡市畑野字何代甲３７２番８
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事業所のほか空地も見られる既成の住宅地域で、特に大きな変動要因は認められない。人口減少、高齢化等を背景に、既存住宅地への宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)戸建住宅のほか事業所等も見られる既成住宅地域である。畑野地区中心部に近いが、人口減少・高齢化、地域経済の低迷等により、新規の宅地需要は少なく、地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐渡市の人口・世帯数は減少傾向にある。県内経済は新型コロナウイルスの影響から持ち直しの動きが見られるが、一部では厳しい状況が続いている。 (2)佐渡市の人口減少率・高齢化率は県平均を大きく上回っている。令和４年の土地取引件数、住宅着工戸数はともに減少傾向で推移している。
地域要因
(1)人口減少等を背景に、住宅需要も金井等の市街地に吸引される傾向で、中心部より離れ、未利用地も見られる住宅地への需要は減少している。 (2)畑野地区における既成住宅地域であるが、新規需要は限られ、低廉での取引も見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市畑野字何代甲３７２番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,291 円／平米 4万3,940 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,607 円／平米 4万1,679 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,734 円／平米 4万2,099 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公７３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市畑野字何代甲３７２番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,639 円／平米 4万1,785 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,649 円／平米 3万8,512 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,393 円／平米 4万971 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調７３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市畑野字何代甲３７２番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,496 円／平米 4万1,312 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,204 円／平米 5万3,570 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,503 円／平米 4万1,335 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市畑野字何代甲３７２番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,326 円／平米 2万7,526 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,953 円／平米 5万2,741 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,870 円／平米 3万9,242 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情