路線価 (2023) 新潟県佐渡市両津夷字海方67 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 佐渡市新潟県佐渡市両津夷字海方６７番
価格時点	2023 年
駅名	上町十字路停駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	932万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	936万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円／坪 1平米 2万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐渡市内の既成商業地域や商住混在地域等一円。需要者は、店舗等を営む地元企業や個人事業者が中心で、島外からの転入は期待できない。車の通行量は比較的多いものの、市街地中心部にまとまった規模の駐車場が不足した状態で、停滞する商況等から空き店舗が増えつつある。不動産取引は少なく、画地規模や業態等に応じて、取引される総額のバラツキも大きく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、両津地区を中心とする佐渡市内の既成商業地域や商住混在地域等であり、需要者は、地縁を有する小規模事業者等が中心である。地域の高齢化と駐車場不足等により、商業収益性は悪化しており新たな店舗需要は極めて少ない。また、旧商店街の特殊な土地形状等から住宅地への転換も難しい。以上の状況から、取引が少なく、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 空き店舗も目立ちはじめた古くからの商店街で、周辺には貸店舗・事務所等の収益物件は見られず、需要者は自用目的の取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、商業地の土地取引が少ないため混在地域の事例も選択したが、各事例の地域特性を考慮して比較検討されており、地域の地価水準を反映しているといえる。従って、市場の需給実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗・事務所等を中心とする既存商店街であり、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は非適用とした。自己使用物件が取引の中心であり、需要者は現実の取引価格を踏まえて意思決定を行うことから、当該価格を直接的に反映した比準価格が最も説得力を有する。したがって、代表標準地との検討結果も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額とした。
交通
交通施設	上町十字路バス停
距離	0 m
土地の状態
土地面積	111.9 坪 (370 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が多く見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐渡市新潟県佐渡市両津夷字海方６７番
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗・事務所地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	39 m
面積	370 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	両津地区の代表的な既成商業地域。
街路	１２．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商圏人口の減少による購買力低下に加え、郊外店舗への顧客流出に歯止めがかからず衰退傾向にある。中心商店街の空洞化が進んでおり、今後も新規出店が見込めないことから、地価の下落傾向が続くものと予測される。 (2)旧両津市中心部の中心商店街であるが、郊外部の大型商業施設への顧客流出と、人口減少、高齢化を背景とした購買力低下等により、空店舗が多く見られる。今後も衰退傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や少子高齢化を背景にした購買力の低下に、加えてコロナ禍における観光客の大幅減等の影響から、商業地需要が低迷している。 (2)佐渡市は過去５年間で総人口、世帯数ともに減少。商業地、特に商店街等の既成商業地域の地価は下落傾向が続く。
地域要因
(1)郊外の商業施設への顧客流出により既存商店街の空洞化が進んでいる。火災で焼失した中心街の区画に未だ出店がない状態が続いている。 (2)旧両津市中心部の小売店舗が建ち並ぶ、衰退傾向が著しい商店街である。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市両津夷字海方６７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,340 円／平米 6万632 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,766 円／平米 6万5,346 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,708 円／平米 8万1,685 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市両津夷字海方６７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万579 円／平米 6万8,034 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,379 円／平米 7万679 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,758 円／平米 8万5,156 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市両津夷字海方６７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,276 円／平米 5万7,114 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,680 円／平米 8万1,592 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市両津夷字海方６７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,645 円／平米 15万4,208 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,046 円／平米 11万5,862 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,694 円／平米 8万4,944 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	21 m
側道方位2	西
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情