路線価 (2023) 新潟県佐渡市河原田本町字中町山方17-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 佐渡市新潟県佐渡市河原田本町字中町山方１７番１
価格時点	2023 年
駅名	河原田本町停駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐渡市内の商業地域やその周辺の商住混在地域一円。需要者は、地元に地縁を有する小規模事業者等が中心で、島外からの転入は期待できない。郊外の大型店が建ち並ぶ路線商業地域との対比における競争力が著しく劣ることや事業主の高齢化等から空き店舗も目立つ状況で、不動産取引も少ない。画地規模や業態等に応じて、取引される価格はまちまちで、市場での中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、佐渡市内における商業地域及びその周辺地域である。主な需要者は、自己使用が目的の地元法人・個人等が中心である。旧来は佐和田地区の中心商業地域であったが、郊外の幹線道路沿いに商業地は移行しており、商業地としての需要は限定される。市場の中心価格帯は、取引自体が少なく、明確に見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既存の店舗併用住宅が中心の商店街で、空き店舗も多く事業採算性の見込めない状況であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は、信頼性の高い事例を中心に、地域の特性に考量して試算しており、地域の地価水準を反映して実証的であるといえる。地域においては自用物件の取得を目的とする取引が殆どであることから、地域の実態を反映した比準価格を標準に、不動産需給動向を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における佐渡市にある商業性を有する取引事例を広域的に収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、自用目的の店舗が中心となる地域で賃貸需要が成熟していないため、適用しなかった。従って比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	河原田本町バス停
距離	0 m
土地の状態
土地面積	154 坪 (509 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	84 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	341 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐渡市新潟県佐渡市河原田本町字中町山方１７番１
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	42 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	佐和田地区中心部の既成商業地域。
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	84 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	341 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐和田地区の既存商店街で、店舗の閉鎖により一般住宅への移行も見られる状況となっている。郊外型商業施設への顧客流出に歯止めがかからず、新規の出店需要は期待しにくく、今後も地価の下落が続くと予想される。 (2)店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。郊外型店舗等の進出により、閉鎖された店舗も目立ち、商業地としての利用は少なくなるものと想定され、画地の配置状態からも地価の下落傾向は続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2022年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2019年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や少子高齢化を背景にした購買力の低下に、加えてコロナ禍における観光客の大幅減等の影響から、商業地需要が低迷している。 (2)佐渡市の人口減少率・高齢化率は県平均を大きく上回っている。令和４年の土地取引件数は減少傾向であり、地域経済は停滞している。
地域要因
(1)郊外型の商業施設への顧客流出により店舗の廃業や移転が進んでおり、商店街としての活気が失われつつある。 (2)郊外へと商業施設は進出しており、旧来からの商業地域は衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市河原田本町字中町山方１７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,614 円／平米 5万4,926 円／坪
推定価格 平米 坪	2万664 円／平米 6万8,315 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,189 円／平米 8万9,887 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市河原田本町字中町山方１７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,794 円／平米 7万8,663 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,794 円／平米 7万8,663 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,977 円／平米 8万9,186 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市河原田本町字中町山方１７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,036 円／平米 6万9,545 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,036 円／平米 6万9,545 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,295 円／平米 8万6,931 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市河原田本町字中町山方１７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,909 円／平米 7万9,043 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,117 円／平米 7万9,731 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,344 円／平米 9万399 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情