路線価 (2023) 新潟県魚沼市小出島字佐梨川端1209-74 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 魚沼市新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４
価格時点	2023 年
駅名	小出駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	615万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	615万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,155 円／坪 1平米 3万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小出地区を中心とした市街地から周辺部にかけての住宅地域である。需要者は市内居住者及び通勤者のうち一次取得者層が中心である。山間部等の他圏域からの転入も若干見られる。人口・世帯数の減少が続き宅地需要全体が縮小、また最近では建築費の上昇から総額を重視する市場では土地価格が下落傾向で推移している。土地は２００㎡前後で４００～７００万円程度が需要の中心価格帯と思われる。新築の建売物件は少ない。 (2) 　同一需給圏は、小出およびその周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の個人等である。利便性の良い住宅地域であり、一定の需要が見込まれるものの、地域経済の弱さ、周辺新興住宅地等との競合が懸念される。市場の中心となる価格帯は、画地規模によりばらつきが見られるが、土地で５００万円から９００万円弱程度であり、新築戸建住宅は殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 魚沼市の住宅地域では、取引指標として居住性・快適性が重視され価格が形成されている。比準価格は実際の不動産市場で成立した取引を基礎として求めたものであり、信頼性は高く実証的である。冬期の積雪、画地規模等から経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なため収益還元法は適用しない。以上、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、前年時以降の価格形成要因の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　画地規模が小さく駐車場や落雪スペース等を考慮すると経済合理的な賃貸建物の想定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。当地域における典型的な需要者は主に居住の快適性、利便性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小出駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	魚沼市新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	19 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小出地区中心部に位置し区画整然とした街路形成にある。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当面は現在の住環境を維持していくものと考える。利便性は良いが市内では地価水準の高い住宅地域のため需要は弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)　戸建住宅が建ち並ぶ地域で、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は、利便性の良い地域であるものの、周辺新興住宅地等との競合から弱含み傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)魚沼市の人口の減少率、高齢化率は県平均よりかなり高く推移。対前年同期比で土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数は減少。 (2)市内人口は減少、世帯数が微減。高齢化率が県全体より高く、特に中山間部では過疎化が進行している。取引価格は総じて下落傾向が続く。
地域要因
(1)商店街に近く利便性の良い住宅地域だが、建築費等の上昇から総額を重視する市場では土地需要が弱含みで推移している。 (2)利便性の良い住宅地域であり、一定の需要が見込まれるものの、路線商業施設に近接する地域等との競合がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
推定価格 平米 坪	3万875 円／平米 10万2,073 円／坪
標準価格 平米 坪	3万875 円／平米 10万2,073 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,458 円／平米 8万4,164 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,382 円／平米 8万3,913 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2 円／平米 9万9,187 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,363 円／平米 7万3,932 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,859 円／平米 7万2,266 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,991 円／平米 9万5,844 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,273 円／平米 8万247 円／坪
標準価格 平米 坪	3万153 円／平米 9万9,686 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情