路線価 (2023) 新潟県魚沼市湯之谷芋川字赤木324-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 魚沼市新潟県魚沼市湯之谷芋川字赤木３２４番２外
価格時点	2023 年
駅名	小出駅 から 8400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	148万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万5,670 円 1平米 4,740 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	149万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万5,737 円／坪 1平米 4,760 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湯之谷地区を中心に魚沼市内全域の郊外及び山間部の集落で広域的に形成されている。需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁関係者にほぼ限定されている。冬期の豪雪地帯で市内においても地区人口の減少、高齢化・過疎化が進展している状況である。総需要の減少により不動産市場は硬直化している。稀に見られる取引の多くは資産処分など、事情を有する取引で需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 　同一需給圏は、湯之谷およびその周辺の集落地域を中心に市全体の既成住宅地域、集落地域へ及ぶ。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人等である。土地取引は殆ど見られず、人口減少、高齢化によって過疎化が進み需要は低迷している。なお、取引は少なくかつ個別事情に左右されることも多く、市場の中心となる価格帯の把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 山間部の農家集落では利便性、快適性、有効活用の有無が重視され価格が形成されている。不動産市場が硬直化しているため、比準価格は過去に遡り同じ湯之谷地区山間部の事例から求めている。価格牽連性が強い地域において成約した実際の取引を基礎としたもので信頼性は高い。山間部では賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しない。以上より、比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自己使用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸物件は見られず市場が成立していないため、収益還元法の適用を断念した。当地域における典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小出駅東方
距離	8400 m
土地の状態
土地面積	94.4 坪 (312 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に農地も介在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	魚沼市新潟県魚沼市湯之谷芋川字赤木３２４番２外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	24 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	山間の農家集落
街路	７．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)豪雪地帯であり山間部の農家集落は人口減少、高齢化が進展している。集落内の需要は弱く地価は下落傾向に推移すると予測する。 (2)　旧湯之谷村の集落地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価水準について、人口減少、高齢化の進行等により需要は限定的であり下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万5,670 円 1平米 4,740 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万5,737 円 1平米 4,760 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万5,670円 1平米 4,740円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 1万5,968円 1平米 4,830円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万5,737円 1平米 4,760円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 1万5,968円 1平米 4,830円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)魚沼市の人口の減少率、高齢化率は県平均よりかなり高く推移。対前年同期比で土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数は減少。 (2)市内人口は減少、世帯数が微減。高齢化率が県全体より高く、特に中山間部では過疎化が進行している。取引価格は総じて下落傾向が続く。
地域要因
(1)豪雪地帯で少子高齢化、過疎化が進む。山間部の農家集落では地縁者以外の需要はほとんど見込めない。 (2)農家住宅が多い既成の住宅地域である。土地取引は殆ど見られない。人口減少、高齢化によって過疎化が進み、地価の下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市湯之谷芋川字赤木３２４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,140 円／平米 3,769 円／坪
推定価格 平米 坪	5,723 円／平米 1万8,920 円／坪
標準価格 平米 坪	4,710 円／平米 1万5,571 円／坪
査定価格 平米 坪	4,710 円／平米 1万5,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２調５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市湯之谷芋川字赤木３２４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,310 円／平米 1万943 円／坪
推定価格 平米 坪	6,782 円／平米 2万2,421 円／坪
標準価格 平米 坪	4,749 円／平米 1万5,700 円／坪
査定価格 平米 坪	4,750 円／平米 1万5,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２調５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市湯之谷芋川字赤木３２４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,255 円／平米 2万679 円／坪
推定価格 平米 坪	4,502 円／平米 1万4,884 円／坪
標準価格 平米 坪	4,734 円／平米 1万5,651 円／坪
査定価格 平米 坪	4,730 円／平米 1万5,637 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公７８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市湯之谷芋川字赤木３２４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,295 円／平米 1万4,199 円／坪
推定価格 平米 坪	6,766 円／平米 2万2,368 円／坪
標準価格 平米 坪	4,761 円／平米 1万5,740 円／坪
査定価格 平米 坪	4,760 円／平米 1万5,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情